4月17日，被業(yè)界稱為“新國(guó)十條”的房地產(chǎn)調(diào)控新政正式發(fā)布。新政至今已百日，但大眾等待的“巨變”并未如期而至，與歷次調(diào)控后的樓市表象一樣，這次同樣上演著成交量迅速下滑、價(jià)格依然堅(jiān)挺、土地市場(chǎng)急剎車、各主管部門頻出細(xì)則、開(kāi)發(fā)商向媒體大倒苦水等慣例戲碼。然而，在住建部明白表態(tài)調(diào)控依然持續(xù)的堅(jiān)決回應(yīng)中，中國(guó)樓市似乎還是在等待著什么。

在新政后100天這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)，搜房網(wǎng)消息中心百城聯(lián)動(dòng)推出系列策劃——《2010房地產(chǎn)新政百日觀察》，全面展現(xiàn)新政百日樓市百態(tài)，寄望為業(yè)界和購(gòu)房者斷定房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展方向供給借鑒。以下為偉業(yè)控股公司董事履行總經(jīng)理徐斌接收搜房網(wǎng)專訪的實(shí)錄：

偉業(yè)控股公司董事副總經(jīng)理兼?zhèn)�業(yè)北京公司總經(jīng)理徐斌

北京住宅交易市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下買不如租

徐斌表現(xiàn)，據(jù)偉業(yè)統(tǒng)計(jì)，新政后北京住宅交易市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，基礎(chǔ)“見(jiàn)底” ，5、6月一手房、二手房成交量均驟降六成。與此同時(shí)，住宅租賃市場(chǎng)逆勢(shì)上揚(yáng)，成交量同比上漲11.5%。

成交量驟降的原因，徐斌認(rèn)為在于：一、本次宏觀調(diào)控的目標(biāo)明白，重點(diǎn)打擊投機(jī)型需求、克制投資型需求、把持改良型需求，直接導(dǎo)致市場(chǎng)成交降落；二、自住型需求受到市場(chǎng)下行信號(hào)引發(fā)的張望氣氛影響，大多延后了購(gòu)房打算，暫時(shí)轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)過(guò)渡。

另外從成交價(jià)變更情況來(lái)看，新政后一手房和二手房也呈現(xiàn)了不同幅度的變更。根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新政過(guò)后5、6月一手房成交價(jià)降落了16%。根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二手房成交價(jià)降落了12%，租賃成交價(jià)上漲了6%。

徐斌表現(xiàn)，雖然成交價(jià)格統(tǒng)計(jì)降幅均超過(guò)10%，但一手、二手價(jià)格的實(shí)際變更情況存在較大差別。新政之后一手房成交價(jià)格降落統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為16%，但不能正確的反應(yīng)實(shí)際情況：一方面城區(qū)成交比重降落，郊區(qū)成交比重明顯上漲，成交結(jié)構(gòu)變更較大；另一方面一手房成交量的萎縮，使得成交價(jià)異常敏感，個(gè)別項(xiàng)目標(biāo)熱銷會(huì)在很大程度上影響成交價(jià)統(tǒng)計(jì)的客觀性。而據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家監(jiān)測(cè)的諸多項(xiàng)目來(lái)看，開(kāi)發(fā)商張望氣氛仍然濃重，降價(jià)促銷的項(xiàng)目并不占多數(shù)，針對(duì)樣本項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)的初步測(cè)算成果顯示，實(shí)際市場(chǎng)成交均價(jià)尚在10%以內(nèi)。然而，由于二手房業(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)劑相對(duì)機(jī)動(dòng)，政策影響之下價(jià)格廣泛下調(diào)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)客觀的反應(yīng)了市場(chǎng)現(xiàn)狀，即成交價(jià)格降落了12%。與此同時(shí)，由于一、二手房地產(chǎn)市場(chǎng)部分需求轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，租賃需求短期內(nèi)膨脹，租賃價(jià)格被小幅拉升。

供求雙方博弈形勢(shì)日漸清楚

對(duì)于房地產(chǎn)各級(jí)市場(chǎng)的供給方，徐斌說(shuō)從偉業(yè)我愛(ài)我家近期的調(diào)研成果顯示，目前供給方的投資策略與經(jīng)濟(jì)才能是其市場(chǎng)策略制定的重要影響因素。隨著調(diào)控政策的貫徹與深化，以及市場(chǎng)的持續(xù)下行，部分張望型供給方會(huì)在現(xiàn)金流與發(fā)展機(jī)會(huì)衡量之后逐步向主動(dòng)降價(jià)型和被動(dòng)降價(jià)型轉(zhuǎn)化，并適當(dāng)調(diào)劑市場(chǎng)預(yù)期重新入市。

應(yīng)對(duì)策略¬——把握機(jī)會(huì)、順勢(shì)而動(dòng)

在這樣的調(diào)控大背景下，開(kāi)發(fā)商該如何應(yīng)對(duì)？徐斌建議開(kāi)發(fā)商盡快合理斷定市場(chǎng)、調(diào)劑價(jià)格預(yù)期、擠壓虛增部分加速出貨，同時(shí)后半年有大批較低價(jià)土地供給，可利用回款滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。其次，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)加強(qiáng)與專業(yè)機(jī)構(gòu)的信息和資源互動(dòng)，不斷加強(qiáng)自身對(duì)市場(chǎng)調(diào)控的機(jī)動(dòng)應(yīng)變才能。同時(shí)，市場(chǎng)低迷之時(shí)也是企業(yè)修煉內(nèi)功的機(jī)會(huì)，企業(yè)的內(nèi)部管理、企業(yè)文化建設(shè)、盈利模式、融資渠道等方面著手，對(duì)企業(yè)管理效率等綜合各方面進(jìn)行新的提升及整合，逐步適應(yīng)新政條件下的市場(chǎng)形勢(shì)。