（起源：中國證券報(bào) 劉放）“房地產(chǎn)市場未來的走勢重要看傳說中的上海房產(chǎn)稅。”復(fù)旦大學(xué)金融與資本市場研究中心主任謝百三教授昨天在南京舉辦的“中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)趨勢”論壇上稱。

他流露，上海最近已經(jīng)給中央上報(bào)了關(guān)于房產(chǎn)稅的兩套計(jì)劃，A計(jì)劃比較溫和，B計(jì)劃比較嚴(yán)格。A計(jì)劃是“老人老措施”，即在新的房產(chǎn)稅沒出臺(tái)前買的房子都不征稅，不管三套還是四套，而房產(chǎn)稅出臺(tái)后買的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征。他認(rèn)為，“這個(gè)計(jì)劃的利益是，方方面面的利益沒有觸及，新買的也起碼有兩套不征稅，對(duì)房地產(chǎn)的沖擊會(huì)小一點(diǎn)。但毛病也在于沒有觸及既得利益者。”

B計(jì)劃則是新房和老房都征稅，第一套和第二套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管是新房還是老房都要征。謝百三認(rèn)為，“這套計(jì)劃比較嚴(yán)格，如果實(shí)行這套計(jì)劃，必定有炒房人不顧一切賣房子。”

房價(jià)跌三成銀行扛得��？

銀行房貸壓力測試顯示風(fēng)險(xiǎn)可控 有業(yè)內(nèi)人士稱測試成果過于樂觀

房貸壓力測試成果顯示，目前房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)可控，多數(shù)銀行在房價(jià)下跌三成的假設(shè)情景下，銀行信貸質(zhì)量惡化程度并未超過警惕程度。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為壓力測試未考慮房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動(dòng)影響，測試結(jié)論偏于樂觀。

一直以來，在監(jiān)管機(jī)構(gòu)主導(dǎo)下的銀行壓力測試給人的感到頗為神秘。記者得到的一份房貸壓力測試的內(nèi)部報(bào)告顯示，壓力測試是在三種假設(shè)情景下對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款、開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款以及房地產(chǎn)高低游貸款質(zhì)量的遷徙情況進(jìn)行檢測。具體分為，輕度壓力環(huán)境，即利率上浮27個(gè)基點(diǎn)，房價(jià)下跌10%；中度壓力環(huán)境，即利率上升54個(gè)基點(diǎn)，房價(jià)下跌20%；重度壓力環(huán)境，利率跳升108個(gè)基點(diǎn)，房價(jià)下跌三成。

銀行壓力測試采用“專家斷定”法，基礎(chǔ)步驟為設(shè)定壓力情景——分析借款人現(xiàn)金流，財(cái)務(wù)成本變動(dòng)時(shí)，第一還款起源影響程度——分析抵押物變現(xiàn)收入籠罩貸款本息情況——綜合評(píng)估斷定借款人足額償還貸款本息才能——斷定對(duì)五級(jí)分類成果變動(dòng)。

消息人士流露，對(duì)個(gè)人住房貸款的測試，商業(yè)銀行需要根據(jù)住房重估價(jià)格、借款人及其家庭收入支出情況等參數(shù)值，由分行按照當(dāng)?shù)氐姆渴凶儎?dòng)、借款人行動(dòng)特點(diǎn)等具體因素進(jìn)行測算。“要考慮在三種不同壓力情景下，上升的貸款利率對(duì)借款人貸款月均還款額的影響，重新盤算存量借款人的償債才能，由銀行根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值斷定安全警惕線。”

房價(jià)跌三成以上 不良貸款率將跳升

測試成果

記者從多家銀行風(fēng)控部門懂得到，在輕度和中度的測試環(huán)境下，房價(jià)和利率的變動(dòng)對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量影響不大，而如果房價(jià)跌幅達(dá)到三成，同時(shí)利率上升108個(gè)基點(diǎn)，“這將為銀行的資產(chǎn)質(zhì)量帶來必定的麻煩”。

上海銀監(jiān)局最新披露的數(shù)據(jù)顯示，滬重要中外資銀行以2010年3月31日信貸數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)相干貸款進(jìn)行了壓力測試�？傮w來看，壓力情景下對(duì)銀行業(yè)經(jīng)營整體影響較小，即使房價(jià)下跌30%，銀行貸款不良率也僅從1.04%升至1.41%。此外，在輕度、中度和重度壓力情景下，個(gè)人住房貸款不良率將從0.36%的基準(zhǔn)程度，分辨升至0.58%、0.74%和1.58%。

某家股份制銀行高層對(duì)記者表現(xiàn)，雖然在輕度和中度壓力環(huán)境下，銀行風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量得到了很好的把持，但是壓力測試成果顯示，在房價(jià)下調(diào)30%、基準(zhǔn)利率上浮108個(gè)基點(diǎn)的重度環(huán)境下，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款不良率會(huì)呈現(xiàn)較大幅度躍升。

不過，有專家指出，目前我們所采用的壓力測試方法僅考慮房地產(chǎn)價(jià)格降落對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人違約率的影響，而實(shí)際由于房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的高度相干性，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)幾乎會(huì)對(duì)所有經(jīng)濟(jì)部門造成影響，但由于目前暫時(shí)缺乏對(duì)該部分影響的量化手段，故暫未考慮房地產(chǎn)價(jià)格降落對(duì)非房地產(chǎn)類經(jīng)濟(jì)部門造成的負(fù)面影響。這種情況可能會(huì)在必定程度上使壓力測試的結(jié)論偏于樂觀。