近期監(jiān)管層對房地產信貸尤其是開發(fā)貸款風險發(fā)出密集警告。記者調查發(fā)明,在持續(xù)的樓市調控下,部離開發(fā)商已呈現資金鏈緊張風險,除了求助代價高昂的信托融資渠道,不少小型開發(fā)商無奈選擇出讓股權(《新華每日電訊》8月2日)。
雖然,按照近前相干銀行壓力測試成果,在房價降落30%,利率上升108個基點的前提下,樣本銀行房地產不良貸款率將上升2.2個百分點,稅前利潤降落20%,46家農村商業(yè)銀行不良率將上升3.5個百分點、貸款喪失率增加30%。而現在,不要說目前樓市,還遠沒有到面臨房價降落30%與利率上升108個基點那樣的情況,而且現在的一線城市房價,目前還只僅僅處于上漲幅度減緩或僵持階段。所以筆者認為,當前部分房產商所面臨的資金風險,或許在某種程度上不僅是房地產市場自身健康發(fā)展需要,同時也符合房地產宏觀調控政策目標。所以,可能是一件市場好事。
首先就樓市健康發(fā)展請求看,也許不得不承認,對銀行來說,與買房人的貸款相比,房地產商的開發(fā)貸款,由其所有資金鏈環(huán)節(jié)與杠桿倍率所決定,當房地產行業(yè)一旦面臨市場變更與宏觀調控時,其所可能會有的違約風險顯然要大得多。所以就此而言,面對目前小型開發(fā)商出讓股權行動的呈現,可以說,一方面既可能是源于樓市調控作用與自身資金壓力,房產商出于自保而作出的理性選擇;另一方面,既有開發(fā)商已呈現的資金鏈緊張現象,在某種意義上或許正是一種樓市調控階段性的表現,同時也符合樓市宏觀調控政策目標。因為其中道理很簡略,目前國內一線城市可與美國紐約與日本東京比肩的高房價,不但有違慣例的房價收入比。而且顯而易見,如果任其發(fā)展,成果隨著樓市高房價泡沫幻滅,必將會給銀行帶來風險并
對經濟復蘇產生負面影響。所以就此意義層面上來說,在現有樓市調控環(huán)境里,讓房地產商自已承擔相干資金風險,并由其自由作出出讓股權與退出樓市等選擇,無疑不但有利于樓市本身的風險釋放,同時也是實現房地產調控政策目標的請求,成果應當會對國內樓市健康發(fā)展產生積極影響。
其次從銀行風險承擔角度看,雖然已有的銀行壓力測試成果已經表明,如果呈現房價降落30%與利率上升108個基點情況時,銀行利潤與貸款不良率會受到必定不利影響。不過若以銀行競爭才能進步與“兩害相權取其輕”角度衡量,雖然在表面上看來,讓資金鏈緊張的開發(fā)商自已應對風險有點不近人情,并會給銀行帶來必定風險。但同時如果換個角度看,如果現在能以“小”的代價付出來避免日后更大風險呈現,那這樣的“付出”或許正是我們?yōu)榱擞泻玫膶矶坏貌蛔鞒龅某挟敗?/p>
所以,面對目前部分房產商面臨的資金風險,及其所可能給銀行貸款形成的違約風險,也許由其自已來承擔與應對,成果或許不僅有利于樓市自身健康發(fā)展,而且還應當有利于銀行競爭才能的提升。因此,可以說是一件好事。
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