6月4日,位于北京朝陽區(qū)的首開·東都匯開盤現(xiàn)場人滿為患。由于該項目開盤均價為19800元/平方米,低于周邊樓盤價格,引起市場廣泛關注。首開股份在經(jīng)歷了5月的銷售低迷后,其機動的價格策略有望在6月扭轉(zhuǎn)銷售頹勢。

首開股份僅是眾多經(jīng)歷“黑五月”的房企之一。進入5月后,宏觀調(diào)控“藥效”施展,開發(fā)商的日子開端難過。尤其是近期對于二套房貸定義最終落定,使得各地房地產(chǎn)市場迅速轉(zhuǎn)入低谷。本報目前統(tǒng)計16家頒布5月份銷售數(shù)據(jù)的房企中,只有金地、恒大和保利3家保持了環(huán)比正增加,其余13家房企環(huán)比降幅分辨在27%~69%之間。由于充當了本次“降價急先鋒”,恒大地產(chǎn)逆市取得了不錯的銷售事跡;而龍湖、富力和綠城則進入了銷售環(huán)比“腰斬”行列。

　當房地產(chǎn)市場遭遇宏觀調(diào)控,房企再次浮現(xiàn)出不同的路徑選擇。與以往不同的是,2009年的高歌猛進及政策走勢的抑揚難斷,即便“黑五月”來襲,各房企也在打著不同的算盤。不同背景,卻似演繹著同一場紛爭。

“黑五月”眾生相

根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)顯示,2010年5月,29個城市成交面積環(huán)比下跌,半數(shù)城市成交量下跌接近或超過50%;10個重點城市成交面積環(huán)比全部下跌,杭、寧、深、京、渝、滬六市環(huán)比下跌接近或超過50%。

在本輪地產(chǎn)調(diào)控政策出臺時,萬科履行副總裁肖莉曾指出,5月開端成交量環(huán)比數(shù)字將以30%~40%的速度下滑,此話不幸言中。在本報目前統(tǒng)計16家頒布5月份銷售數(shù)據(jù)的房企中,絕大部分是全國性的一線房企,其5月份的銷售環(huán)比平均增幅為-34%。

盡管金地團體5月份20.4%的銷售環(huán)比增幅在所有房企中雄踞榜首,但由于公司上半年可售項目并不多,與其他一線房企相比,前5個月的銷售金額廣泛不高,其銷售環(huán)比增加的說服力并不如排名第二的恒大地產(chǎn)。

“在所有頒布5月份合同銷售額的開發(fā)商中,恒大地產(chǎn)是唯一一家銷量和銷售額環(huán)比和同比均實現(xiàn)增加的公司。我們將其歸因于其降價措施、對普通住宅項目著重以及在中西部地區(qū)較高的業(yè)務占比。”高華證券分析師王逸表現(xiàn)。

安信證券分析師柳世慶認為,在流動性驟然壓縮的時候,開發(fā)商即使全力把持供給以及大幅降價促銷,也很難實現(xiàn)正常銷售進度。但在目前流動性緩慢壓縮背景下,剛性需求將支撐市場處在略偏向買方的平衡狀態(tài),只要溫和降價,開發(fā)商依然能保持正常銷售進度。

在排名表的后端,一直在降價方面不為所動并且主打高端牌的富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)和綠城中國的5月銷售環(huán)比跌幅分辨為-50%、-63%和-69%。

按照今年300億元銷售目標,富力地產(chǎn)每月的平均銷售額應當在25億元,而5月份12.5億元的銷售額才剛到這個均值的一半,一旦6月份市場狀態(tài)持續(xù)惡化,300億元的銷售目標恐怕將成為泡影。

據(jù)稱,富力地產(chǎn)在今年對旗下大部分產(chǎn)品進行了品牌升級,產(chǎn)品客源開端瞄準投資和改良性需求,這一“生不逢時”的調(diào)劑在宏觀調(diào)控的環(huán)境下遭遇了首當其沖的打擊。

龍湖地產(chǎn)的狀態(tài)也并不妙,但公司董事長吳亞軍已經(jīng)明白表現(xiàn)不會調(diào)低全年248億元的銷售目標,并且提出應對措施,即根據(jù)不同城市受影響的不同程度推盤,更多地推出受政策影響較少、具有剛性需求市場的項目。

在銷售環(huán)比排名倒數(shù)第一的綠城中,銷售環(huán)比降幅近七成。在綠城中國現(xiàn)有的96個項目中,有84個項目位于浙江、江蘇、上海、北京等地,可售面積占總面積的70%以上,而這些地區(qū)正是5月份成交量最低迷的“重災區(qū)”。銷售量的急劇下滑和一向難以讓人放心的負債表已經(jīng)使得標準普爾、穆迪等評級機構(gòu)最近相繼調(diào)低其信用評級,并給出“負面”展望。

各自為戰(zhàn)

與其他同行一樣經(jīng)受了“黑5月”之后,首開股份已經(jīng)開端有所舉動。除了首開·東都匯低于市場預期價格開盤外,首開股份在售首開·智慧社在進入6月后,價格也相比前期有所降落。