面對嚴格的樓市調控,有人歡樂有人愁,房地產公司同樣如此。房地產企業(yè)競爭實力的懸殊在嚴酷的市場環(huán)境下開端凸顯,同時,資金實力雄厚的企業(yè)并購擴大、便宜獲得土地資源的良機或許已經來臨。

并購良機漸現(xiàn)

6月18日,京能置業(yè)公告稱擬與北京世豐基業(yè)投資顧問有限公司共同設立一家項目公司,并由該項目公司收購天津瑞灣投資發(fā)展有限公司100%股權,收購價格為4.47億元,其中京能置業(yè)以7475萬元出資擁有項目公司65%的股權。據(jù)介紹,被收購公司目前重要的資產為位于天津津濱港的E2、F1、F2地塊應用權,三塊宗地計劃總用地面積為6.94萬平方米,綜合容積率為2.65,計劃總建筑面積約為22.38萬平方米。

近期以這種方法獲得新土地資源的公司還有鳳凰股份、新城B股,兩公司收購兼并的代價極為低廉。其中鳳凰股份以1000萬元的代價,收購了江蘇景楓置業(yè)投資有限公司持有的南京景楓潤城房地產開發(fā)有限公司100%股權,獲得3.65萬平方米房地產開發(fā)面積;新城B股旗下公司以2000萬元的代價,獲得了常州恒福置業(yè)有限公司擁有的18.5萬平方米土地,且該地塊的土地出讓金5.56億元已完整付清。

據(jù)分析,自身資金匱乏、缺乏相應的開發(fā)才能可能是上述地產公司被收購的重要原因。以京能置業(yè)收購的天津瑞灣投資發(fā)展有限公司為例,該公司的重要資產為價值3.18億元的土地應用權和4271.26萬元的貨幣資金,同時卻有2.46億元的土地出讓金要在今年6月底前繳納,并且相干土地產權手續(xù)也尚未辦理。

實力分化加劇

業(yè)內人士認為,房地產“強者愈強”的行業(yè)格式是近期并購案例頻繁產生的重要原因。

以A股上市房企為例,在120余家上市公司中,2009年“萬保招金”以及華僑城等5家營業(yè)收入超過100億元的公司合計實現(xiàn)營業(yè)收入超過1050億元,而60余家營業(yè)收入不超過10億元的中小房企合計實現(xiàn)的營業(yè)收入只有230億元。

這種差距不僅表現(xiàn)在去年的收入程度上,而且也表現(xiàn)在擁有的資金以及獲取土地儲備等實力上。WIND統(tǒng)計顯示,今年一季度資金余額最多的前10大房企合計擁有的貨幣資金總額達990億元,而70余家貨幣資金余額不足10億元的公司合計擁有的資金總額只有203.44億元。資金實力上的差距直接影響了房企的拿地才能。由于去年以來土地價格不斷創(chuàng)出新高以及土地政策趨嚴,今年以來只有17家左右頒布了購置土地的情況,萬科、保利等大型房企是土地市場的重要買家。據(jù)粗略統(tǒng)計,今年1-5月份萬科在各地新增了35個土地項目,其中僅5月份就新增8個項目,涉及金額超過28億元。5月份保利買地的金額則超過55億元。相比之下,營業(yè)收入在10億元以下的60余家上市房企中,僅有4家頒布了買地情況。

因資金緊張難以新增土地儲備以及缺乏專業(yè)開發(fā)才能,不少涉足地產業(yè)務的上市及非上市公司已開端出售手中的地產業(yè)務。6月18日豐樂種業(yè)表現(xiàn)將轉讓豐樂房產股權,退出房地產行業(yè);5月31日南寧百貨將所持北海五象房地產開發(fā)有限公司51%股權以8740萬元的價格售出;5月12日航天科工以2.84億元的價格轉讓旗下北京金中都置業(yè)有限公司。據(jù)統(tǒng)計,4月中旬以來,各大產權市場掛牌轉讓的房地產項目已超過30個。

行業(yè)格式將生變

回想國內房地產發(fā)展過程,優(yōu)勢房地產企業(yè)市場占領率的大幅提升,多產生在宏觀調控迅猛之時。2008年樓市低迷時代,萬科、保利等大型房企在2008年的市場占領率大幅提升。其中,萬科全國市場份額由年初的2.07%增加到年底的2.34%左右,保利的全國市場份額也從2007年年底的0.67%上升到2008年的1.1%。

事實上,自今年樓市調控以來,在樓市成交持續(xù)低迷、資金壓力日益繃緊的形勢下,已有部分大型房企開端為大范圍的兼并擴大做籌備。5月初率先在全國范疇內降價售房的恒大地產已多次公開表現(xiàn),將借機擴大市場份額,推動行業(yè)整合,并提出二三線城市將成為恒大重要的并購區(qū)域。與此同時,萬科、保利等公司也明顯加大了獲取土地資源的力度,新一輪的行業(yè)洗牌已悄然展開。