截至8月11日,已有30家上市房企頒布了中期事跡,今年二季度,這30家房企實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)56.78億元,環(huán)比增加25%,同比增加156%,銷售毛利率的提升和有息負(fù)債率的降落是助推事跡增加的重要因素。雖然面臨著從嚴(yán)的調(diào)控,4月份以來(lái),地產(chǎn)銷售也開(kāi)端在不斷下探中筑底,營(yíng)收和利潤(rùn)的增加除了房?jī)r(jià)的支撐外,還有更多的因素就是結(jié)算收入的確認(rèn)和計(jì)入,我們認(rèn)為,地產(chǎn)企業(yè)事跡的頂峰在今年中報(bào)已經(jīng)達(dá)到,下半年事跡同比回落的幅度和速度將更為明顯。

超出同期 單季利潤(rùn)達(dá)新高

二季度,已頒布半年報(bào)的30家房企實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)56.78億元,比一季度的45.16億元環(huán)比增加25%,與去年同期的51.73億元比,增加9.76%,從季節(jié)因素看,往年的一季度一般都是房企利潤(rùn)增加的低點(diǎn),二季度開(kāi)端發(fā)力,三四季度達(dá)到頂點(diǎn),而由于樓市經(jīng)歷了“417”的嚴(yán)格調(diào)控,市場(chǎng)廣泛預(yù)期在成交萎縮的情況下,多數(shù)房企的營(yíng)收額和利潤(rùn)增加會(huì)有明顯放緩,從目前披露的數(shù)據(jù)看,這種負(fù)面影響還未浮現(xiàn)出來(lái),我們認(rèn)為,首先,二季度地產(chǎn)成交的放緩還不至于抵消到房?jī)r(jià)增幅的貢獻(xiàn),事實(shí)上,二季度房?jī)r(jià)仍處于小幅攀升狀態(tài),到6月份,整體才呈現(xiàn)了下跌止穩(wěn)的態(tài)勢(shì),從眾多二三線城市的實(shí)際看,房?jī)r(jià)的上漲可以抵消成交面積下滑的負(fù)面影響。第二,便是結(jié)算周期和營(yíng)收確認(rèn)的時(shí)間問(wèn)題,我們估算,二季度很多房企確認(rèn)了去年下半年開(kāi)工以來(lái)的銷售額和預(yù)收款,因此會(huì)計(jì)入當(dāng)期的利潤(rùn),從預(yù)售款/營(yíng)業(yè)收入這一指標(biāo)看,今年中報(bào)30家企業(yè)的這一比值均呈現(xiàn)了降落,由銷售放緩導(dǎo)致的預(yù)收款減少將會(huì)對(duì)下半年的事跡造成更多的影響。第三,還有銷售毛利率的提升,由于房?jī)r(jià)的提升尚未觸及增值稅的累進(jìn)稅制,并且在具體履行中,多數(shù)企業(yè)所在的監(jiān)管部門(mén)廣泛采用定額簡(jiǎn)便的盤(pán)算方法,因此,房企的利潤(rùn)有更好的保障。

雖然環(huán)比和同比房企利潤(rùn)都在大幅增加,但與09年三、四季度超過(guò)80億元的事跡范圍比確定望其項(xiàng)背,我們認(rèn)為,今年中報(bào)將是多數(shù)房企事跡的高點(diǎn),下半年由于基數(shù)原因和調(diào)控效應(yīng),對(duì)房企事跡的影響將更為明顯。從7月頒布的地產(chǎn)資金狀態(tài)看,當(dāng)月預(yù)售和定金增加為1291億元,累計(jì)同比下滑9.8個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比減少5.5%,目前政府部門(mén)對(duì)地產(chǎn)資金的管控依然周密,在政策基調(diào)不改的前提下,未來(lái)可以轉(zhuǎn)為利潤(rùn)的預(yù)售款減少將直接影響地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)。

二三線地產(chǎn)公司毛利提升

從30家房企看,二季度平均毛利為39.1%,一季度為39.7%,今年二季度與去年同期的40.3%比有必定回落,但其中結(jié)構(gòu)性變更比較明顯。龍頭地產(chǎn)商和一線城市地產(chǎn)商毛利環(huán)比持平或減少,而二三線地產(chǎn)商毛利大幅提升。如臥龍地產(chǎn)、廣宇團(tuán)體、萊茵置業(yè)等,銷售毛利的提升都在8%以上,而金地團(tuán)體、保利地產(chǎn)毛利降落超過(guò)5%,萬(wàn)科雖然毛利提升了3%,但重要的事跡貢獻(xiàn)還在二三線城市的熱銷,我們認(rèn)為,由于區(qū)域的特別性和調(diào)控的差別化,未來(lái)二三線城市的樓市氣氛要明顯好于一線城市,因此,事跡在二三線城市為主的地產(chǎn)商事跡負(fù)面影響要小很多。從現(xiàn)金/流動(dòng)資產(chǎn)這一指標(biāo)看,大多數(shù)二三線城市地產(chǎn)商要好于龍頭企業(yè),從已發(fā)布中報(bào)的企業(yè)看,中天城投、臥龍地產(chǎn)、棲霞建設(shè)這一指標(biāo)分辨為24%、31%和21%,顯示了這些企業(yè)未來(lái)的資金實(shí)力還比較充裕。由于二三線城市的地價(jià)和開(kāi)發(fā)范圍等因素,這些企業(yè)在成本上要好于龍頭企業(yè)和一線城市地產(chǎn)商。

總體而言,由于地產(chǎn)投資趨勢(shì)向下已經(jīng)確立,下半年銷售萎靡概率很大,在房?jī)r(jià)持續(xù)盤(pán)整的假設(shè)下,未來(lái)房企事跡放緩將更為明顯,預(yù)計(jì)三季度整體事跡增速可能在20%以內(nèi),四季度事跡增幅將達(dá)到環(huán)比最低值,我們認(rèn)為,下半年房企事跡分化也更為明顯,那些在一線城市項(xiàng)目較少,后續(xù)資源不足的企業(yè)當(dāng)期虧損面積較大,而立足二三線城市的房企利潤(rùn)還將有保障。

可比的地產(chǎn)公司單季度現(xiàn)金流量?jī)纛~對(duì)照

可比的地產(chǎn)公司單季度營(yíng)業(yè)收入對(duì)照

中報(bào)事跡同比增加的地產(chǎn)公司

證券代碼 證券簡(jiǎn)稱 收盤(pán)價(jià)(元) 8月以來(lái) 中報(bào)凈利潤(rùn)同比增加率(%) 營(yíng)業(yè)收入同比增加率(%) 現(xiàn)金流量?jī)纛~同比增加率(%)