價(jià)格很明顯看到,土地價(jià)格增加速度非常快,這個(gè)增加幅度去年是3715元住宅房?jī)r(jià),按照這樣一個(gè)增加比例,明年房?jī)r(jià)、后續(xù)房?jī)r(jià)都會(huì)持續(xù)保持10%以上高速增加,否則的話就干不下來(lái)了。從已頒布的半年公告中,最好的房地產(chǎn)企業(yè)也都沒(méi)有完成時(shí)間過(guò)半、打算過(guò)半的事跡。很多人會(huì)說(shuō),下半年會(huì)追上來(lái)。下半年即使比上半年好的話,可能很多企業(yè)在今年也完不成,本來(lái)預(yù)定的銷售打算、銷售目標(biāo)。今年上半年公告中最好的是萬(wàn)科(000002,股吧),銷售金額猛漲,比去年同期上漲接近20%,其中一個(gè)重要原因是是他略微降價(jià),但是從銷售面積來(lái)說(shuō)比去年減少了8%。昨天肖莉也說(shuō)了他們把價(jià)格適度下降。但是我們從后面兩個(gè)數(shù)字可以看到09年萬(wàn)科平均銷售價(jià)格9958元,但是今年上半年是11483元,比去年平均價(jià)格進(jìn)步了接近2000元。

上半年數(shù)據(jù)指標(biāo)闡明什么?宏觀經(jīng)濟(jì)仍保持較高增加,但下滑加速。宏觀調(diào)控一般請(qǐng)求我們適度把持增加速度,可能一步下個(gè)臺(tái)階,但是持續(xù)幾個(gè)季度到了7點(diǎn)幾,就會(huì)一步下三個(gè)臺(tái)階或者四個(gè)臺(tái)階。下滑再加速的話,可能就是從窗戶跳下去。08年最大問(wèn)題就是下滑速度太快,如果降到7.8%,仍然是第一位的。不會(huì)呈現(xiàn)大風(fēng)險(xiǎn)。但是如果下滑速度過(guò)快,會(huì)影響明年。08年是極其艱苦的情況下,加了4萬(wàn)億,好不容易把杠鈴舉到頭上。最怕就是不是一個(gè)臺(tái)階一個(gè)臺(tái)階往下走,就是三五個(gè)臺(tái)階往下跳的情況。通脹壓力削弱,但未打消。因?yàn)?月份3.3%,是一個(gè)負(fù)利率狀態(tài),如果持續(xù)三個(gè)月,央行就會(huì)采用信貸調(diào)劑措施。多數(shù)投行都估計(jì)今年全年2.9-3之內(nèi),不會(huì)呈現(xiàn)大的通脹。從目前看,供不應(yīng)求的產(chǎn)業(yè)還是占多數(shù),只有糧食在各種災(zāi)害因素下呈現(xiàn)上漲。而CPI中糧食占重要成份太多,所以導(dǎo)致短期內(nèi)仍然會(huì)保持一個(gè)通脹上漲的壓力。第三,我們看到房地產(chǎn)運(yùn)行實(shí)際上在高位,但是已經(jīng)進(jìn)入了下行通道。下行通道會(huì)比較明顯在后幾個(gè)月充分浮現(xiàn)出來(lái)。從投資到資金、銷售、信貸、土地,可能會(huì)比較強(qiáng)烈反應(yīng)出來(lái)降落趨勢(shì)。第四,預(yù)期供求關(guān)系改良,庫(kù)存上升,上半年未銷售的庫(kù)存是1.9億平方米,這是歷史高位。如果按照這樣,今年估計(jì)超過(guò)2.5億甚至3億庫(kù)存。庫(kù)存量上升意味著推出量的加大,未來(lái)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇,而且價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)在局部地區(qū)顯示的更加明顯,因?yàn)槲覀児┣笤诘貐^(qū)之間是不完整平衡,從總量看,去年9月份開端增加投資和新開工。在4月份新政出臺(tái)會(huì)擔(dān)心房地產(chǎn)業(yè)因?yàn)樾抡�出臺(tái)而拖中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)后腿,昨天也講了房地產(chǎn)占2個(gè)點(diǎn)的GDP,可以不要他,如果不要他,從年初12%降到10%,但是如果房地產(chǎn)影響到其他行業(yè),比如鋼鐵、水泥、建材,如果把這些行業(yè)都拽下來(lái),那就不是兩個(gè)點(diǎn)了。如果把60多個(gè)相干產(chǎn)業(yè)GDP也拉下來(lái),對(duì)中國(guó)GDP就會(huì)產(chǎn)生影響。

問(wèn)題:第一,結(jié)構(gòu)性抵觸越來(lái)越越突出。這表現(xiàn)在本來(lái)房?jī)r(jià)就比較低,土地比較寬松的區(qū)。100個(gè)城市,三四城市土地供給接近100%,二城市供給接近增加30%,一線城市只完成30%,大約缺70%。比如北京其中83%是保障性住房,商品房只完成接近22%。結(jié)構(gòu)性抵觸越來(lái)越嚴(yán)重。土地供給量并沒(méi)有緩解部分地區(qū)嚴(yán)重的供不應(yīng)求的情況。第二,高級(jí)住宅下滑嚴(yán)重。在價(jià)格把持的情況下,我們呈現(xiàn)了一個(gè)價(jià)格假象。在成都8000元以上房子賣不了多少,但是如果把價(jià)格調(diào)到6000元,可能迅速賣光了。馮侖把它叫砍頭政策。比如在北京1萬(wàn)多的房屋銷售在迅速增加,而且增加很快。第三,重點(diǎn)城市土地奇缺。

資源配置問(wèn)題在歷史就存在,過(guò)去土地打算一直按照人口或者戶籍來(lái)進(jìn)行打算,但我們?cè)谥胁�、西部地區(qū)很多省份是人口輸出向東部地區(qū)集中,而東部地區(qū)是大批人口輸入的城市,導(dǎo)致資源配置錯(cuò)配。第四,下滑趨勢(shì)愈加明顯。本來(lái)認(rèn)為在“國(guó)十條”呈現(xiàn)后呈現(xiàn),實(shí)際上從7月份比較明顯,我們估計(jì)8月份趨勢(shì)更加明顯,也許投資降落會(huì)超過(guò)10個(gè)點(diǎn)。從數(shù)據(jù)上分析,下半年總的供給量會(huì)增加50%,但是我們預(yù)計(jì)銷售會(huì)少于上半年。

上半年完成3.9億平方米銷售量,如果小于上半年,全年預(yù)計(jì)在8億平方米左右。我們比09年要降落15-20%,雖然銷售額在增加,但是銷售面積可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2009年。這是按目前情況來(lái)看。但是可能會(huì)呈現(xiàn)幾種不同的情況,昨天晚上就問(wèn)這個(gè)事,到底會(huì)呈現(xiàn)什么情況,大概有四種情況,一個(gè)是價(jià)格降落,這個(gè)時(shí)候銷售回升。因?yàn)閮r(jià)格降落帶動(dòng)銷售回升。另外一種現(xiàn)象是價(jià)格降落,而不回升。價(jià)格降落,不表現(xiàn)回升是必定和必定的。第二種情況是價(jià)格不降的情況下,也會(huì)呈現(xiàn)兩種情況,價(jià)格不降,銷售也回升,這是最好一種情況,對(duì)開發(fā)商最好,對(duì)國(guó)家也最好,因?yàn)閮r(jià)格沒(méi)有呈現(xiàn)大幅度降落,稅收就不會(huì)呈現(xiàn),經(jīng)濟(jì)上就不會(huì)呈現(xiàn)大的滑坡,但是銷售會(huì)增加,會(huì)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。另外是價(jià)格不降,銷售也不回升。呈現(xiàn)一種僵持局面。政府最想看到的就是價(jià)格降落,銷售回升了。而政府可以接收的價(jià)格不降,但是銷售回升。只要銷售回升大概都是政府可以接收的。開發(fā)商最盼望看到的是價(jià)格不降,而銷售回升。