8月12日,2010博鰲房地產(chǎn)論壇隆重揭幕,劉曉光、任志強(qiáng)、陳啟宗等行業(yè)領(lǐng)袖,樊綱、周其仁等著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家,朱中一、陳淮等房地產(chǎn)行業(yè)研究者,更有房地產(chǎn)經(jīng)理人、代理行、供給商、媒體等共700余人齊聚一堂,共同討論“新政下的中國(guó)房地產(chǎn)”。以下為華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)先生的主題演講:

任志強(qiáng)

任志強(qiáng):坐飛機(jī)從北京跑來(lái)大約6個(gè)小時(shí),站在臺(tái)上只能講20分鐘。20分鐘可能講不了太多東西。上半年的情況大家都知道最重要是和7月份的情況做一個(gè)對(duì)照,從對(duì)照情況看,大家感到可能不是太好。我們銷售品零售額雖然增加了很多,但是扣除3.3物價(jià)指數(shù)后,發(fā)明比去年還低。所以我們不能說(shuō)形勢(shì)已經(jīng)大好,但是也沒(méi)有看出有太多危險(xiǎn)。

房地產(chǎn)情況,6、7月份對(duì)照中,我們可以看到降落的幅度是宏大的。投資降落接近30%�？偟谋壤齺�(lái)說(shuō),1-6月份是38%多,也降落了。這個(gè)降落可能只是開(kāi)端,可能要延伸很長(zhǎng)時(shí)間。4月份出臺(tái)“國(guó)十條”的時(shí)候,更多投資決策已經(jīng)做完了,該買的地也買了,該開(kāi)工的也開(kāi)了,如果后續(xù)資金跟不上就會(huì)呈現(xiàn)很多問(wèn)題。投資來(lái)看,23865億。新開(kāi)工尤其增加快。預(yù)計(jì)著下半年一直到明年初都有高速市場(chǎng)供給。我們國(guó)土部門一直說(shuō)土地價(jià)格在降落,但是土地面積增加33%,而購(gòu)置金額增加88.2%,我們看到價(jià)格不是降落,而是高速增加。土地價(jià)格持續(xù)上漲,很難讓我們用更貴的面粉生產(chǎn)出更便宜的面包。

面積來(lái)看,總體看是9.7%,但是降落了5.7個(gè)百分點(diǎn)。7月份降落15.4%,6月份是9000多萬(wàn),環(huán)比差額接近50%。同時(shí)7月份銷售額也降落19.3%,很多人說(shuō)沒(méi)有降價(jià),但是實(shí)際上銷售額降落已經(jīng)預(yù)示著價(jià)格已經(jīng)在持續(xù)的降落了。我們房?jī)r(jià)指數(shù)統(tǒng)計(jì)中是按70個(gè)城市盤算,這70個(gè)城市中有增有減,所以把增減一抵消后,就變成環(huán)比是零,但是如果從總的情況看,發(fā)明增加幅度,比如二線城市增加5%,一線城市降了1%,但是銷售額上是大幅降落了。另外一個(gè)大家看到住宅面積降落幅度最大�，F(xiàn)在是辦公樓、商業(yè)在支撐著我們銷售面積增加。

在老百姓最關(guān)心的住宅一項(xiàng)降落的幅度是宏大的。開(kāi)發(fā)資金3.8萬(wàn)億,降落6.2%,但是扣除投資,現(xiàn)金流是增加,而不是減少。銀行貸款降落5.2%,自籌資金降落0.1%,預(yù)售降落9.8%,個(gè)貸降落19%。很多人不太承認(rèn)新政已經(jīng)施展作用,最重要是大家認(rèn)為價(jià)格還沒(méi)有跌到他們認(rèn)為的心理價(jià)位。今年統(tǒng)計(jì)局頒布的數(shù)據(jù),一線城市41%的人認(rèn)為還要持續(xù)下跌。老百姓預(yù)期心理錯(cuò)誤懂得了“國(guó)十條”目標(biāo),認(rèn)為必定要大跌和暴跌才干滿足他們的愿望。大概很多媒體也是這樣宣傳,造成老百姓的曲解,但是實(shí)際上價(jià)格降落幅度已經(jīng)很大了。70個(gè)城市環(huán)比10.3%,降落1.1%,新建住宅12.9%,降落1.2%�？傮w而言,差別化在加大。面積銷售減速的城市也很多,但是從7月份也呈現(xiàn)了一些銷售增加現(xiàn)象。

總體而言,7月份是全部東部地區(qū)第一次進(jìn)入負(fù)增加。如果東部地區(qū)負(fù)增加了,東部地區(qū)占到全部房地產(chǎn)68%、69%,中部和西部地區(qū)各占10%多,如果東部地區(qū)全線進(jìn)入負(fù)增加階段,全國(guó)大幅度進(jìn)入負(fù)增加階段可能性是宏大的。從環(huán)比降落城市來(lái)看,4、5、6月份是增加,但是7月份是降落。闡明有些城市已經(jīng)呈現(xiàn)了用低開(kāi)盤的方法下降了價(jià)格基礎(chǔ)。而在統(tǒng)計(jì)中,低開(kāi)盤是以第一開(kāi)盤的數(shù)為零盤算房?jī)r(jià)增加,因此浮現(xiàn)不出來(lái)比如本來(lái)賣3萬(wàn)元的房子,如果從3萬(wàn)元開(kāi)盤再降到2.9萬(wàn)、2.8萬(wàn),價(jià)格是降落趨勢(shì)。但是如果拿一個(gè)新開(kāi)盤,把本來(lái)3、4萬(wàn)房子直接賣到2萬(wàn)元,以2萬(wàn)元為零點(diǎn)結(jié)算,統(tǒng)計(jì)上有一個(gè)誤差。因此環(huán)比盤算,看到7月份是上升。國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)4個(gè)月降落,已經(jīng)降落了接近1.5%。這個(gè)降落也會(huì)造成后續(xù)持續(xù)增加。但是房地產(chǎn)上半年增加稅收卻很多,房地產(chǎn)企業(yè)稅收是占最高比例的。土地增值稅增加97%,耕地占用水增40%,企業(yè)所得稅增加83%,房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅增加77%。統(tǒng)計(jì)中上半年新增財(cái)政收入增加近50%貢獻(xiàn)率來(lái)自房地產(chǎn)。很多人都在說(shuō)房地產(chǎn)不是支柱產(chǎn)業(yè),也不應(yīng)當(dāng)成為支柱產(chǎn)業(yè),但是顯示中財(cái)政增加最高的還是依附房地產(chǎn),如果沒(méi)有房地產(chǎn),可能后續(xù)危險(xiǎn)會(huì)影響到中國(guó)財(cái)政稅收。