在昨天舉行的中國—濟南2010建筑房地產(chǎn)發(fā)展與風(fēng)險防范論壇上，作為主講嘉賓的顧云昌侃侃而談，從多個方面暢談了他對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的認(rèn)識，剖析了我國樓市存在問題的深層原因，并提出了相應(yīng)的解決辦法。他認(rèn)為，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，必須在堅持市場化的同時做好住房保障工作，將房價保持在合理的范圍內(nèi)，使居者有其屋。

　　“多少才是合理的房價？”

　　“多少才是合理的房價？”演講中，顧云昌用一個看似簡單的提問引發(fā)聽眾的思考。

　　他舉了一個生動的例子：公司老總們穿的襯衫基本都是國際名牌，動輒上千元甚至數(shù)千元，公司職員們穿百元左右的平民品牌襯衫，而農(nóng)民工穿的襯衫則是十幾塊錢的地攤貨。這樣表面看來可能覺得三者差別很大，但實際上他們各自的需求都得到了滿足，而且，即使公司老總穿的襯衫價格降一半，農(nóng)民工也不會考慮購買——— 房地產(chǎn)市場是同樣的道理。合理的房價是有層次感的房價，市場規(guī)律定價房應(yīng)與保障性住房并存，使不同收入階層家庭都能有相應(yīng)的住房產(chǎn)品供給。

　　今年4月17日國務(wù)院發(fā)布“國十條”遏制房價過快上漲，被稱為近年來最嚴(yán)厲的政策。對此，顧云昌認(rèn)為這次的“國十條”與之前的政策相比，最大的亮點在于“增加居住用地有效供應(yīng)”。之前，導(dǎo)致我國房價上漲過快很重要的一個原因就是住房市場供不應(yīng)求，2009年我國商品住宅的銷售面積為8.5億平方米，而竣工面積卻只有5.8億平方米，居住用地供應(yīng)總量嚴(yán)重不足，往前推2006、2007、2008年也是如此。

　　而就在“國十條”推出后不久召開的全國國土資源廳局長會議上傳達(dá)出一個重要信息：今年的住宅供地指標(biāo)比去年增長80%，達(dá)到8.5萬公頃，其中保障性住房用地高達(dá)70%。這樣一來，我國住房市場供不應(yīng)求的局面將得到很大的緩解，同時大量保障性住房的建設(shè)也將逐步滿足中低收入家庭的住房需求。

　　“做大蛋糕、強勢退燒、結(jié)構(gòu)大調(diào)”

　　顧云昌說，當(dāng)前我國房價上漲過快原因是多方面的。首先是兩個“不足”，住宅用地供應(yīng)量的不足和保障性住房不足，這兩點在“國十條”中已經(jīng)被充分重視并逐步得以解決。然后是兩個“過”，資本流動性過剩和貧富差距過大，前者主要是由于出口順差過大外匯儲備過多和大量熱錢進入中國引起的，后者則是社會分配體系發(fā)展不完善導(dǎo)致的。最后是兩個“缺乏”，投資渠道缺乏和輿論引導(dǎo)缺乏，銀行負(fù)利、股票套牢、古董受騙，致使高收入者的投資只能指向房地產(chǎn)業(yè)，而輿論引導(dǎo)的不足，也間接影響房地產(chǎn)交易市場。

　　針對房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問題，顧云昌提出了他的解決方法。在他看來，抑制房價過快增長的首要任務(wù)就是調(diào)整供求關(guān)系，“做大蛋糕、強勢退燒、結(jié)構(gòu)大調(diào)”，加大居住用地供應(yīng)，運用金融杠桿和行政手段減少投機需求，調(diào)整新建住房結(jié)構(gòu)，加大保障性住房建設(shè)。

　　濟南房價走勢相對平穩(wěn)

　　“其實國家這幾年一直在圍繞房價進行調(diào)控，尤其是今年重拳出擊遏制房價過快上漲，再次顯示出了中央對房價上漲過快的關(guān)注以及讓中國樓市健康發(fā)展的決心。”顧云昌說。

　　不過，他認(rèn)為調(diào)控只能管一時，今后房地產(chǎn)市場發(fā)展的健康與否，在于政府下一步如何推進土地、財稅和金融三者的體制改革。首先是金融貨幣的改革。中國的房價問題實質(zhì)就是太多閑置資金進入樓市從而炒高了價格，因此政府應(yīng)該把這部分炒房資金擠出房地產(chǎn)，把這部分資金引入到實體經(jīng)濟，或者通過房地產(chǎn)基金等方式流入到房地產(chǎn)開發(fā)前端；其次是財稅制度的改革，包括開征物業(yè)稅等，讓地方政府改變以往土地財政的生存方式，讓物業(yè)稅成為地方政府主要的財政收入，讓未來財政體系依靠存量房而并非新增土地；最后則是土地制度的改革，包括如何讓農(nóng)村或者集體用地流轉(zhuǎn)，這也是改革最困難的一部分。