在住宅市場(chǎng)受到嚴(yán)厲調(diào)控的背景下,商業(yè)地產(chǎn)成為8月11日召開(kāi)的博鰲房地產(chǎn)論壇的焦點(diǎn)話題。近日,房地產(chǎn)投資信托基金(下稱REITs)與保險(xiǎn)投資雙破冰的消息,令商業(yè)地產(chǎn)的熱度再次提升。

來(lái)自住建部和中國(guó)人民銀行的內(nèi)部消息稱,REITs可能在8月底獲批,第一個(gè)獲準(zhǔn)上市的項(xiàng)目是天津的保障性住房項(xiàng)目。REITs將采取比較保守的債券型形式,在銀行間率先發(fā)行。

事實(shí)上,首先REITs產(chǎn)品與業(yè)內(nèi)企盼的商業(yè)地產(chǎn)新融資平臺(tái)有一定差距。一方面,REITs目前僅作為保障性住房融資平臺(tái),下一個(gè)REITs產(chǎn)品據(jù)稱與舊城拆遷及棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有關(guān);另一方面,REITs為銀行間發(fā)行的債券型REITs,仍與有抵押物的信托融資類似。而真正有較強(qiáng)融資出口作用的REITs產(chǎn)品,是在證券市場(chǎng)發(fā)行的REITs產(chǎn)品。目前,證監(jiān)會(huì)針對(duì)這一類REITs,仍在籌備階段。上海浦東商業(yè)項(xiàng)目原計(jì)劃作為試點(diǎn),率先在上海交易所上市。但何時(shí)出臺(tái),更關(guān)鍵的在于政策時(shí)機(jī)。

REITs最終以較保守形式面世,主要受目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大形勢(shì)影響。但另一方面,中央顯然對(duì)開(kāi)辟銀行以外的新融資渠道,以減少房地產(chǎn)對(duì)金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)持鼓勵(lì)態(tài)度。

REITs作為商業(yè)地產(chǎn)的主要出口,對(duì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)繁榮有較大推動(dòng)作用,而商業(yè)地產(chǎn)并不與民生問(wèn)題有較大矛盾,且能提供大量就業(yè)機(jī)會(huì)和持續(xù)穩(wěn)定稅收,政府即使不明確鼓勵(lì),也不會(huì)過(guò)分阻礙。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,盡管短期內(nèi)REITs并不一定會(huì)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)放,但REITs開(kāi)閘的消息對(duì)商業(yè)地產(chǎn)仍是重大利好。

除了REITs破冰為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)利好消息,7月30日,剛剛公布的《保險(xiǎn)投資運(yùn)用管理暫行辦法》也比預(yù)期中的要寬松得多。

分析人士認(rèn)為,一方面,保險(xiǎn)公司季末資產(chǎn)10%可用于投資固定資產(chǎn),意味著未來(lái)可能有超過(guò)3000億元的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng);另一方面,盡管暫行辦法仍不允許保險(xiǎn)公司投資土地開(kāi)發(fā),但對(duì)投資自持物業(yè)的開(kāi)發(fā)并未做出明確限制。保險(xiǎn)資金要求長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益回報(bào)的特性決定保險(xiǎn)資金的主要投資方向?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)與住宅相比,受到投資冷落,甚至在北京、上海等地形成不正常的價(jià)格倒掛,主要是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)占用資金多,且缺乏資金退出的途徑。

萬(wàn)科副總裁肖莉在博鰲論壇上表示,目前開(kāi)發(fā)資金中70%來(lái)自銀行信貸和預(yù)售款,融資只占2%。恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗則表示,恒隆最成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如今可以帶來(lái)31%的回報(bào)率,超過(guò)很多住宅項(xiàng)目,但是,這需要投資10-15年以上,大部分開(kāi)發(fā)商沒(méi)有這樣的資金實(shí)力。

盡管,REITs和保險(xiǎn)投資的放開(kāi),將在未來(lái)解決商業(yè)地產(chǎn)融資和出口問(wèn)題,但是,兩項(xiàng)政策離真正落地可能還有一段不短的時(shí)間。

“商業(yè)地產(chǎn)需要大量資金,但依靠金融創(chuàng)新,遠(yuǎn)水難解近渴。”高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫表示,“如今,商業(yè)地產(chǎn)的最佳出口仍是安全性資本。安全性資本的特點(diǎn)是追求安全性,可以承受低回報(bào),希望有穩(wěn)定的收益,絕不投機(jī),對(duì)資產(chǎn)地段敏感”。

目前,中國(guó)最有代表性的安全性資本來(lái)自山西、內(nèi)蒙古的能源民營(yíng)企業(yè)主。蘇鑫認(rèn)為,如果基金或開(kāi)發(fā)商能夠在安全性資本購(gòu)買之初就簽訂相關(guān)的法律文件使整棟樓具備與REITs和保險(xiǎn)資金對(duì)接的可能,將在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上占得先機(jī)。

“預(yù)計(jì)近幾年,投資商辦物業(yè)的基金市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越火,會(huì)有越來(lái)越多的基金或機(jī)構(gòu)投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。”蘇鑫認(rèn)為。

第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示,第二季度優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)成交均價(jià)上漲了1.2%,達(dá)到4.48萬(wàn)元/平方米,而甲級(jí)寫(xiě)字樓的售價(jià)更是上漲了7.5%。