8月18日，光大銀行叩開了上海證交所大門。這家股份制銀行在過去6年里完成了“長征式改革”——其橫跨銀行、證券、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、電子等200多家子公司的重組，涉及龐雜糾結(jié)的各方利益主體，期間幾經(jīng)擱置，又幾次重啟，此次終以IPO宣告功德圓滿。

但歷史從來沒有完美的結(jié)局——光大集團(tuán)非金融業(yè)務(wù)的重要資產(chǎn)中國光大房地產(chǎn)集團(tuán)的剝離過程或會(huì)給這場資本盛宴留下一個(gè)瑕疵：樓市最癲狂時(shí)期，在內(nèi)部人巧妙運(yùn)籌之下，這家總資產(chǎn)超過30億元、在一二線城市黃金地段擁有200萬平米土地儲(chǔ)備的國有地產(chǎn)公司，低價(jià)售給了香港一家和房地產(chǎn)毫無關(guān)系的電器公司——香港蜆殼電器工業(yè)集團(tuán)(00081.HK)(下稱蜆殼電器)。

對(duì)于接盤者而言，這是一樁完美交易：2006年底蜆殼電器董事局主席翁國基分兩次完成了對(duì)光大房地產(chǎn)70％股權(quán)的收購，累計(jì)支付約6.4億港元。3年之后的2010年2月，翁國基將光大房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手給央企中海地產(chǎn)時(shí)，賬面浮盈超過24億港元。即使對(duì)于接盤者中海地產(chǎn)而言，這也不失為劃算的買賣：在廣州、北京、上海等一二線城市黃金地段，光大均有住宅和商業(yè)土地，而呼和浩特、桂林等地，光大更擁有合計(jì)超過2萬畝的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。僅位于廣州的中海錦榕灣（光大地產(chǎn)時(shí)期項(xiàng)目），在今年上半年就給中海地產(chǎn)帶來了超過11億元的收入。

太過懸殊的資產(chǎn)價(jià)值暗示了這其中的秘密。為什么一家名不見經(jīng)傳的香港公司，會(huì)以令人艷羨的低價(jià)成為這一國有房地產(chǎn)企業(yè)的控股股東？光大房地產(chǎn)管理層與蜆殼電器，在交易之前存在著怎樣的聯(lián)系？在這個(gè)看來令并購方蜆殼電器及中海地產(chǎn)皆大歡喜的股權(quán)騰挪，還有哪些人在狂歡，而誰會(huì)是最終輸家？

這并非簡單的舊事重提。在今年3月，國資委重申78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央直屬國有企業(yè)要強(qiáng)制退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并要求這些央企在兩周內(nèi)上報(bào)退出方案。如此規(guī)模巨大的資產(chǎn)對(duì)應(yīng)如此倉促的退出方案，期間會(huì)隱藏怎樣的風(fēng)險(xiǎn)與灰色空間？在這輪大規(guī)模剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的浪潮中，還有多少會(huì)是像蜆殼電器一樣的神秘接盤者？光大地產(chǎn)的故事或可為鑒。

贏家是誰

對(duì)于中國大多數(shù)房地產(chǎn)商而言，蜆殼電器只是一家字眼生僻、默默無聞的小公司而已。從廣東順德靠電風(fēng)扇起家的蜆殼電器看上去也并非實(shí)力雄厚。在收購之時(shí)的2006年，其全年?duì)I業(yè)額也僅為15億港元，與當(dāng)時(shí)被收購方——光大房地產(chǎn)的銷售收入相比還要遜色。

彼時(shí)，光大集團(tuán)受困于原中國投資銀行將近300億的不良資產(chǎn)和高達(dá)69.4%的不良貸款率自顧不暇時(shí)，香港蜆殼電器在2005年意外殺入，以5.05億港元突然收購Tigerlily公司80%股權(quán)——Tigerlily的子公司Jodrell控股光大房地產(chǎn)70%；一年后，蜆殼電器又通過1.4億港元收購Tigerlily余下20%股份，使Jodrell成為其全資子公司，從而完成控股光大房產(chǎn)70%的動(dòng)作。

蜆殼電器最終6.4億港幣的價(jià)格控股光大讓業(yè)內(nèi)人大感驚訝。蜆殼電器的收購公告顯示，在2006年12月，萊坊測計(jì)師行有限公司對(duì)光大房產(chǎn)物業(yè)市值估算約為33億元人民幣。不過稍嫌困惑的是，其多塊北京、廣州地區(qū)中心地塊被嚴(yán)重低估，而包括呼和浩特、桂林等多塊已經(jīng)簽約的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，更被評(píng)估為“毫無商業(yè)價(jià)值。”

被評(píng)估價(jià)值為零的呼和浩特一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目是2005年8月光大房地產(chǎn)以15億元的協(xié)議價(jià)格，從呼和浩特繞城公路建設(shè)開發(fā)有限公司手中取得的，這是位于呼和浩特南二環(huán)附近一個(gè)12000畝的超級(jí)大盤，中海重新包裝后推出的中海錦繡城項(xiàng)目首次開盤即售出300套住宅，打破了呼市新盤首日成交記錄。

呼市房地產(chǎn)資深人士向錦成向本刊指出，以2006年年底每畝土地50萬元左右的平均價(jià)格計(jì)算，該土地至少值60億元，而參照過去恒大地產(chǎn)對(duì)于江蘇啟東類似地塊的估值，啟東近1萬畝的土地竟然估值達(dá)到300億元。該地塊被評(píng)估為“毫無商業(yè)價(jià)值”或許不當(dāng)。