開發(fā)商能撐多久？從北京房企近期的動(dòng)作看，大幅漲價(jià)者大有人在。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月北京樓市近100個(gè)樓盤中有近1/3的樓盤選擇逆市漲價(jià)，漲價(jià)幅度最高的樓盤就是萬科的萬科公園五號(hào)。此外，8月中旬開盤的霞公尊府預(yù)售價(jià)突破10萬元/平方米，創(chuàng)造了北京樓市預(yù)售價(jià)的新高。將于9月開盤的PARK北京，也將定位指向了全球最昂貴的公寓——位于倫敦中心的“海德公園一號(hào)”。

樓市調(diào)控背景下，樓盤漲價(jià)與天價(jià)開盤的舉動(dòng)極為異常，背后的原因何在？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者為此展開了實(shí)地調(diào)查。

萬科公園五號(hào)漲幅居前

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，8月北京樓市近100個(gè)樓盤中，33個(gè)樓盤漲價(jià)，比7月增加12個(gè)；降價(jià)樓盤為11個(gè)，比7月減少20個(gè)；53個(gè)樓盤的價(jià)格未動(dòng)。其中，萬科公園五號(hào)以11.11%的漲價(jià)幅度位居漲價(jià)榜榜首。

記者以買方身份致電萬科公園五號(hào)售樓處，一位工作人員介紹說，目前萬科公園五號(hào)一些房源的均價(jià)為4.6萬元，而有些房源的均價(jià)為5.3萬元～5.5萬元/平方米。如此粗略計(jì)算，萬科公園五號(hào)的銷售均價(jià)可能已突破5萬元/平方米。

對于萬科公園五號(hào)的提價(jià)行為，北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理?xiàng)蠲鼷愓J(rèn)為主要的原因在于，該樓盤在售的主力戶型為小戶型，銷售均價(jià)會(huì)比大中戶型高。此外，萬科一直信奉應(yīng)市定價(jià)的策略，目前萬科公園五號(hào)周邊樓盤，如棕櫚泉國際公寓、公園大道等樓盤的二手房價(jià)格已近5萬元/平方米，因此萬科公園五號(hào)的銷售均價(jià)從4.5萬元/平方米提升至近5萬元/平方米，也屬適應(yīng)市場。

對此，北京萬科營銷總監(jiān)肖勁在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，萬科公園五號(hào)銷售均價(jià)提升只是極少數(shù)銷售房源呈現(xiàn)出來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

10萬元單價(jià)創(chuàng)預(yù)售價(jià)紀(jì)錄

北京樓市近段時(shí)間的“漲聲”引人，但霞公尊府以突破10萬元的預(yù)售天價(jià)開盤更讓人側(cè)目。

8月14日，位于王府井的霞公尊府在拿到銷售許可證的當(dāng)天，便推出了74套公寓，銷售均價(jià)為106320元/平方米，突破10萬元大關(guān)。

楊明麗介紹，此前北京開盤預(yù)售價(jià)極高的代表性樓盤是釣魚臺(tái)七號(hào)院，這個(gè)樓盤去年7月開盤時(shí)的預(yù)售價(jià)為7萬元/平方米，但目前的均價(jià)也高達(dá)10萬元/平方米。

在調(diào)查中，霞公尊府一位銷售人員介紹說，目前該樓盤房源的面積為350～590平方米不等，價(jià)格區(qū)間為8.5萬～13.7萬元/平方米，主力戶型為440～590平方米的三居和四居。買方首次購房的首付比例為30%。

記者粗略計(jì)算，按10萬元/平方米來計(jì)算，一套440平方米的主力戶型總價(jià)高達(dá)4400萬元，30%的首付即為1320萬元。

霞公尊府為什么以如此高的價(jià)格開盤？上述銷售人員說：“我們這個(gè)樓盤就是北京飯店二期，最大優(yōu)勢就是地段的不可復(fù)制性，目前北京飯店附近已無地塊可供開發(fā)。”

來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，霞公尊府開盤近半個(gè)月，目前還未有成交記錄。

目前，北京樓市天價(jià)開盤消息中的另一個(gè)焦點(diǎn)樓盤是PARK北京。該樓盤在宣傳中已將自己與全球最昂貴的公寓——位于倫敦的 “海德公園一號(hào)”相比肩。樓盤的張姓銷售總監(jiān)向記者介紹說，該樓盤欲在9月開盤，售價(jià)待定。當(dāng)被問及預(yù)售價(jià)是否會(huì)達(dá)到10萬元/平方米時(shí)，這位銷售總監(jiān)回答說：“不會(huì)這么高”。

開發(fā)商心理微妙變化

楊明麗指出，8月北京樓盤漲聲一片，主要原因是成交層面虛假繁榮惹的禍。

美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月底到7月中旬，北京樓市一手房周成交套數(shù)基本在近1100套；7月26日～8月1日的一周，一手房成交套數(shù)升至1959套；8月2～8日，一手房成交套數(shù)為1572套。7月26日～8月8的兩周內(nèi)，北京一手房成交套數(shù)大幅度增長，主要原因是幾個(gè)熱銷樓盤的入市帶動(dòng)起來的，如保利茉莉公館、萬科長陽半島、國風(fēng)上觀等。

這兩周成交量的上升，對早已疲勞的北京開發(fā)商的定價(jià)心理產(chǎn)生了虛假繁榮的引導(dǎo)作用，他們誤以為市場已進(jìn)入熱銷階段，導(dǎo)致8月樓盤價(jià)格上漲。