不得投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)限期撤銷(xiāo)或者轉(zhuǎn)讓退出；只能投資處于成長(zhǎng)期、成熟期企業(yè)股權(quán)

中國(guó)保監(jiān)會(huì)于昨天發(fā)布了《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》(下稱(chēng)《辦法1》)和《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》(下稱(chēng)《辦法2》)。在下半年債股兩市仍將低迷震蕩，保險(xiǎn)公司陷入資產(chǎn)配置壓力加大的憂慮之時(shí)，兩《辦法》的出臺(tái)意味著保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)和股權(quán)投資將正式進(jìn)入實(shí)戰(zhàn)階段。

　不動(dòng)產(chǎn)：專(zhuān)地專(zhuān)用 不得炒賣(mài)

兩個(gè)《辦法》是上月保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》的兩個(gè)配套文件。這兩個(gè)《辦法》遵循了審慎穩(wěn)妥、強(qiáng)化約束等原則，對(duì)投資主體、資質(zhì)條件、投資方式、投資標(biāo)的、投資規(guī)范、風(fēng)險(xiǎn)控制和監(jiān)督管理等事項(xiàng)，進(jìn)行了全面和系統(tǒng)的規(guī)定。

《辦法1》對(duì)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，提出了“三不原則”，即：不得投資或銷(xiāo)售商業(yè)住宅，不能直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)(含一級(jí)土地開(kāi)發(fā))；不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項(xiàng)目公司除外)。而在《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》中只規(guī)定，“不得直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)”。

此前保監(jiān)會(huì)主席吳定富曾公開(kāi)透露，不動(dòng)產(chǎn)投資“三不準(zhǔn)”，即“不允許保險(xiǎn)資金投資居民住宅、不允許直接投資商業(yè)地產(chǎn)、不允許參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”。與該表述相比，《辦法1》中的“三不準(zhǔn)”保留了不得炒地賣(mài)地、不得投資民宅，新增了“不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項(xiàng)目公司除外)”的規(guī)定。

值得一提的是，《辦法1》還要求，保險(xiǎn)公司不得以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)，已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)限期撤銷(xiāo)或者轉(zhuǎn)讓退出。去年底今年初，中國(guó)人壽(22.60,0.42,1.89%)通過(guò)兩次收購(gòu)，成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東，不過(guò)尚未達(dá)到控股地位。目前遠(yuǎn)洋地產(chǎn)作為中國(guó)人壽的聯(lián)營(yíng)企業(yè)。

《辦法1》要求，保險(xiǎn)公司須遵守專(zhuān)地專(zhuān)用原則，不得變相炒地賣(mài)地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動(dòng)產(chǎn)(項(xiàng)目公司)的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售住宅。投資養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車(chē)服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)，其配套建筑的投資額不得超過(guò)該項(xiàng)目投資總額的30%。

在設(shè)定投資標(biāo)的條件時(shí)，《辦法1》規(guī)定，保險(xiǎn)資金投資的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議，相應(yīng)權(quán)證齊全合法有效，并且應(yīng)“地處直轄市、省會(huì)城市或者計(jì)劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)的城市”。

這意味著保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定了“區(qū)位限制”，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該規(guī)定實(shí)則提高了保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的門(mén)檻。不過(guò)，《辦法1》同時(shí)規(guī)定，保險(xiǎn)資金投資醫(yī)療、汽車(chē)服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)，投資養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)、購(gòu)置自用性不動(dòng)產(chǎn)，均不受區(qū)位的限制。

一位保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司投資人士表示，《辦法1》對(duì)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)的進(jìn)行區(qū)位限制，主要是考慮到北京、上海等一線城市的一些黃金地段的商用房產(chǎn)，帶有稀缺資源的特征，具有較大的增值潛力和安全邊際，比較適合保險(xiǎn)資金進(jìn)入。從目前的情況來(lái)看，保險(xiǎn)公司也多在京、滬、穗、深，以及東部沿海省份的省會(huì)，以自用等方式購(gòu)置了不動(dòng)產(chǎn)。