廣州房價貴不貴?看成交價,二手市區(qū)房動輒過萬,的確貴,但看廣州市房管局每月頒布的一二手成交價格,5月份全市一手成交均價為11745元/m2,二手房均價才5198元/m2。這個價格真實(shí)嗎?若這個價格真實(shí),恐怕全廣州的人只買二手房,事實(shí)上5月份廣州市二手市價約為10800元/m2。從時常見諸報端的廣州市三大地產(chǎn)中介行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,廣州市一二手住宅價差僅在2000元/m2之內(nèi),遠(yuǎn)低于房管局頒布的一二手住宅價差。房管局頒布的二手住宅價格偏低,究其原因在于二手住宅遞件過戶申報的價格偏低。從記者調(diào)查廣州日報監(jiān)控的30大二手屋苑的成交價與報稅價來看,報稅價僅為實(shí)際成交價的四五成,部分市內(nèi)優(yōu)質(zhì)地段樓房報稅價更低至成交價3折以下。

報低價,有人說,這是皇帝的新衣;有人說,這是行業(yè)“潛規(guī)矩”;也有人說,這是行業(yè)公開的機(jī)密。本期記者要做那個指出皇帝沒穿衣服的小孩,為讀者揭開行業(yè)“潛規(guī)矩”背后的成因與暗藏的風(fēng)險,把這個公開的機(jī)密大白于天下�！　�

報低價怪狀掃描:

譽(yù)峰成交價2.5萬,報稅價7470元/m2

從記者調(diào)查的全市30大二手屋苑成交價與報稅價的表格來看,名盤報稅價只為成交價的40%~60%。成交單價最高的匯景新城,二手價已過2.3萬元/m2,報稅價依然是“9字頭”的四位數(shù)。從區(qū)域來看,番禺區(qū)報稅價與成交價差距最小,一般是成交價60%左右。

有中介人士表現(xiàn),一般來說二手成交價不會低于一手成交價,不過一個譽(yù)峰單位的成交個案顛覆了中介人士的說法。這個譽(yù)峰成交單價2.5萬元/m2,報稅價僅為7470元/m2。就算是譽(yù)峰最早推出而且朝向最差的單位,其單價都不會低于“8字頭”,著名度如此高的樓盤居然以“7字頭”報稅成功,可謂奇怪。

有地產(chǎn)人士稱,名盤或商品房小區(qū)由于一手價格較透明,報稅價為成交價四五成已算是不錯,市區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的“黃皮樓”(即樓齡較長、外墻為黃色的樓梯樓),它們的報稅價更加低。一位購房者的報稅經(jīng)歷驗(yàn)證了這位人士的說法。

邱小姐購置東山培正小區(qū)的學(xué)位房,30平方米的一樓單位,成交價為50萬元。當(dāng)時業(yè)主手持的購房發(fā)票價格為10萬元,最終邱小姐在咨詢朋友和中介公司后報了12.5萬元的成交價,在房管局報稅順利通過。12.5萬元的報稅價僅為50萬元成交價的1/4。

報低價成因:回避重稅是主因

據(jù)記者調(diào)查所知,報低價成因重要是逐利,業(yè)主通常請求實(shí)收,營業(yè)稅、個稅兩大由業(yè)主承擔(dān)的稅項轉(zhuǎn)嫁買家,買家想省錢,中介人員從旁推動,再加上政府有關(guān)部門對此長期失察,因此造成歷年的二手報稅價偏低。

日前,記者來到廣州市30大二手屋苑之一的淘金家園探測行情。一位中介告訴記者,這里二手成交報低價風(fēng)氣很濃,二手成交市價已到19000元/m2,到房管局的報稅價僅為6000多元/m2。記者問這個中介人士,為什么是“6字頭”,不是“5字頭”或“7字頭”?這位人士流露玄機(jī),因?yàn)楫?dāng)時淘金家園一手發(fā)票價就是6000多元/m2,故此二手報稅價與這個價格持平或略有上升,即可在房管局報稅通過。

麗江花園是位居廣州市成交量前列的樓盤之一。記者從這里的一位中介人士處懂得到一個所謂公式:上手發(fā)票價×1.1÷0.95=本次交易報稅價。這位人士舉例闡明,若業(yè)主手持的發(fā)票價是50萬元,按此公式盤算,本次業(yè)主轉(zhuǎn)讓的報稅價應(yīng)為57.89萬元。若房產(chǎn)證不足5年,營業(yè)稅將根據(jù)7.89萬元的增值差額來納稅。這位中介人士言之鑿鑿地告訴記者,這是番禺區(qū)房管局頒布的一個評估價盤算方法。記者根據(jù)所有公開渠道查詢,都未能證實(shí)這個公式的正確性。據(jù)行業(yè)人士表現(xiàn),二手地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的行業(yè)知識一般都是口耳相傳形成,不消除“有心人”總結(jié)出這個公式來方便向買家說明稅費(fèi)成本。

記者通過親身看盤以及采訪所知,報低價也有很大一個原因在于中介人士推動,大中小行中介均建議買家報低價,以節(jié)儉成本。據(jù)一位中介人士流露,給買家盤算稅費(fèi)的紙有講究,必定不能用有公司名字為抬頭的紙,而且演示稅費(fèi)公式后最好把那張紙收回,以免以后涉及糾紛被用作證據(jù)。