進入7月份以來,雖然一些“不差錢”的上市房企重新開端出手拿地。但是在土地開發(fā)貸款受到嚴格限制,融資增發(fā)頻遭夭折,政府清查土地出讓金和土地增值稅等政策的壓力下,一些中小上市房地產(chǎn)公司還是感受到資金的壓力。

中南建設資金吃緊年內(nèi)再融資5億元

7月5日晚,2009年5月剛剛借殼成功的地產(chǎn)新軍中南建設就發(fā)布了一則信托融資公告。公告顯示,中南建設董事會審議通過了青島中南世紀城房地產(chǎn)業(yè)投資有限公司(以下簡稱“青島中南世紀城”)信托股權增資及股權收購協(xié)議等相干事項,批準本公司、青島中南世紀城、青島海灣新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“青島海灣新城”)與中鐵信托有限義務公司(以下簡稱“中鐵信托”)合作,由中鐵信托以信托資金對其進行增資擴股�！　�

而這也是中南建設今年以來第二次進行信托融資。今年3月31日,中南建設與新時代信托簽訂股權收益權買賣合同,融資金額達到6億元。

公告中稱,中南建設目前持有青島海灣新城100%的股權,青島海灣新城持有青島中南世紀城100%的股權。根據(jù)《增資擴股協(xié)議》約定,中鐵信托受托設立[建行青島市分行-青島中南世紀城股權投資單一資金信托],通過信托資金向青島中南世紀城增資國民幣5 億元,占青島中南世紀城本次增資完成后的注冊資本國民幣10.2 億元的49%。中南建設將于合同簽訂后的2-2.5 年內(nèi)分兩期,收購青島中南世紀城房地產(chǎn)公司的股權,若公司到期無能夠履約,中鐵信托有權將青島中南世紀城房地產(chǎn)公司股權轉(zhuǎn)讓與第三方。

此外,根據(jù)中南建設2010年一季度報告顯示,雖然公司在一季度期末持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物還有20.6億元,但是其一季度的現(xiàn)金流出卻高達 33.5億元,而流入資金只有22.9億元,這也使得其一季度的每股經(jīng)營運動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-1.37元/股,同比去年降落了 -231.73%,資金壓力明顯增大。

年費率12% 財務成本增加1.3億元

記者在公告中還看到,根據(jù)《股權收購協(xié)議》、《管理費用支付協(xié)議》,中南建設將于合同簽訂后的2-2.5年內(nèi)按合同約定支付股權收購溢價及信托發(fā)行管理費用共計13455萬元,年綜合費用率約12%,加上股權轉(zhuǎn)讓款5 億元,共計63455 萬對此,中南建設也承認這將從必定程度上造成公司財務費用的增加。

有業(yè)內(nèi)人士就認為,12%的費率較銀行貸款利率高出兩倍有余,確定會影響到項目標利潤,甚至吞噬掉公司大部分盈利。但是在如今土地開發(fā)貸款受到嚴格限制、調(diào)控時間越拉越長的情況下,即使再高的利息,資金相對緊張的開發(fā)商們也很可能接收。

此外,為了保證中鐵信托在此項交易中權益的實現(xiàn),青島海灣新城將以持有的青島中南世紀城51%股權供給質(zhì)押擔保。而在上市公司的治理結構方面,增資完成后,中南建設董事會5 名成員中,中鐵信托將占領1個席位,中南建設及下屬公司派出的代表則占領4個席位。