近期包含房地產(chǎn)在內(nèi)的一攬子壓縮政策正處于奇妙的觀察窗口。

一邊是2009年天量信貸后的流動(dòng)性泛濫與CPI沖高，一邊是2010年政策壓縮后的實(shí)體難穩(wěn)與投資回落；一邊是歐美債務(wù)危機(jī)，對(duì)廣泛性二次探底通縮的擔(dān)心，一邊是匯改重啟，熱錢流入加劇流動(dòng)性的隱患。隨著更多相互對(duì)沖變量的不斷參加，政策走向面臨著越來越多的“兩難”選擇。

然而，兩難的不斷定市場形勢下，惟一可以斷定的則是房地產(chǎn)行業(yè)2010年資金需求的斷定性增加。

“盡管市場對(duì)包含房地產(chǎn)在內(nèi)的壓縮政策仍感到不斷定，但目前來看銀行信貸、IPO等主流融資渠道短期內(nèi)依然不會(huì)放松。”瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為在經(jīng)歷了2009年的廣泛拿地與調(diào)高開工面積后，未來12個(gè)月房企的融資壓力將增大，房企將廣泛面臨尋找其他替代融資渠道。

政策難松

近來，國務(wù)院密集地開展調(diào)研和召開會(huì)議。這也被機(jī)構(gòu)紛紛預(yù)測為決策層對(duì)上半年經(jīng)濟(jì)形勢做最終斷定和決定下半年宏觀調(diào)控方向的前奏。

然而在剛剛過去的貨幣政策二季度例會(huì)上央行與國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的描寫依舊定調(diào)為“正在逐步復(fù)蘇，但仍存在較大不斷定性”。這在部分業(yè)內(nèi)人士看來，也必定程度上闡明了現(xiàn)行的“壓縮政策”仍將持續(xù)的可能。

有研究機(jī)構(gòu)據(jù)此表現(xiàn)，在下半年經(jīng)濟(jì)回落壓力下，貨幣政策有望持續(xù)寬松。更有部離開發(fā)商據(jù)此認(rèn)為決策層的調(diào)控決心有限，“調(diào)控不會(huì)超過一年，如若逝世，拿地央企會(huì)逝世在民企前面。”上海一位本土開發(fā)商進(jìn)一步論斷。他的附加根據(jù)則是“處所細(xì)則多柔風(fēng)細(xì)雨”、“房價(jià)逢調(diào)必漲”。

然而就在這種寬心情感蔓延時(shí)，一則“三季度將持續(xù)收緊調(diào)控”的消息再次讓市場陷入惶恐。

消息的源頭來自住建部，根據(jù)披露，監(jiān)管部門認(rèn)為“國十條”后果已經(jīng)初步浮現(xiàn)，需要進(jìn)一步落實(shí)工作，“新調(diào)控政策將在三季度發(fā)出，四季度看到后果”。

截至目前，盡管該消息并未得到住建部證實(shí)，但相干監(jiān)管單位的持續(xù)動(dòng)作卻似乎已經(jīng)表明該消息并非空穴來風(fēng)。

“不可鄙棄此次政府調(diào)控的決心。”國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)形勢分析室主任王小廣在接收記者訪問時(shí)表現(xiàn)，此次就是要打破人們對(duì)房地產(chǎn)只升不降的預(yù)期。

中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘也表現(xiàn)，下半年政府依然面臨輕微的通脹，政府主動(dòng)性的結(jié)構(gòu)調(diào)劑，必定會(huì)伴隨這一過程呈現(xiàn)必定的經(jīng)濟(jì)回落。“即使GDP在四季度回落到8%，也沒有必要立即刺激經(jīng)濟(jì)或者放松房地產(chǎn)調(diào)控。”

汪濤也預(yù)測盡管未來出臺(tái)新的重大調(diào)控的可能性不大，但現(xiàn)有政策也不會(huì)很快逆轉(zhuǎn)。王小廣進(jìn)一步表現(xiàn)，“所謂的寬松貨幣政策要比現(xiàn)在更加嚴(yán)格，下半年應(yīng)當(dāng)持續(xù)嚴(yán)格信貸，回收市場過多的流動(dòng)性。而已經(jīng)嚴(yán)格的市場再融資也不會(huì)輕易放低標(biāo)準(zhǔn)。”

加速融資

銀行信貸已經(jīng)收緊，資本市場再融資已經(jīng)無門，信托融資也連連受到監(jiān)管部門“關(guān)照”，而作為另一個(gè)重要的回款起源——銷售，在目前的市場張望中也開端大幅下滑。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，萬科5月份銷售事跡同比降落20.2%，保利5月同比則降落22%。在2009年事跡大增的庇護(hù)下，開發(fā)商能挺多久呢？

“二三線城市受調(diào)控力度小，一些現(xiàn)金流較好、拿地較少的企業(yè)可以保持1年，其他的就要差一些。”即便能挺1年，陽光100置業(yè)團(tuán)體常務(wù)副總經(jīng)理范小沖也表現(xiàn)確定要調(diào)低開工量，“雖然有開工的資金，但一旦竣工需要償還銀行貸款時(shí)，萬一市場不好，回籠不了資金，就會(huì)呈現(xiàn)現(xiàn)金流問題。”

顯然，不管調(diào)控力度松緊，開發(fā)商最終都難免要面臨融資問題。一旦調(diào)控持續(xù)壓縮，開發(fā)商拿什么換回真金白銀？在基強(qiáng)聯(lián)行投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)看來，越是大公司，越要提前融資。“這樣就可以支撐公司更加前瞻性的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。譬如，通過專業(yè)化進(jìn)步周轉(zhuǎn)率，加速資金利用率；通過市場的細(xì)分做專定的產(chǎn)品，獲取更高利潤率等等。”