私募房地產(chǎn)投資基金，是求錢若渴的房開商與難抑投資激動的資金方之間實現(xiàn)聯(lián)姻的最直接道路，而新政對于市場的深入影響，更加速了雙方開展合作的步伐；但充滿變數(shù)和難言明朗的市場遠景，注定了房開商與基金的蜜月期不會持續(xù)太長。
最后一根稻草
4月份以來，浙江民間融資的成本呈現(xiàn)狂飆上漲，有當?shù)負Ｍ顿Y機構(gòu)負責人明白指出，目前房地產(chǎn)項目很難從當?shù)啬玫藉X，除非愿意付出高額的成本——這一數(shù)額最高接近年息100%。
自從雙十新政面世，至今已兩月有余。當市場還在孜孜以求的討論“房價畢竟會不會下跌”的話題時，也許事關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展命根子的更重要問題已經(jīng)浮出水面——若要問現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)高層最關(guān)心的話題是什么，答案必定是融資。
信貸壓縮并非最近產(chǎn)生的新鮮事，早在去年年底，隨著各項稅費減免優(yōu)惠政策一并退出和終止的，就是管理層授意下銀行系統(tǒng)對于房地產(chǎn)行業(yè)寬松的流動性輸送；與此同時，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，不僅IPO上市大門事實上關(guān)閉，通過公開市場再融資的審批門檻也在逐漸進步。
以銀行信貸為例，目前很多銀行已不再批準土地儲備貸款，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批請求也愈發(fā)趨向嚴格：不但有開發(fā)商“持續(xù)三年盈利”硬性財務(wù)指標，對貸款項目標審批請求也集中在城市中心腸段等地價抗跌性較好的區(qū)域。這就本質(zhì)上把多數(shù)未開工新項目都擋在銀行門外。
同樣讓開發(fā)商們感到寒意逼人的，還有新政落地之后市場呈現(xiàn)的停止——房子賣不出去了。之前樓市火爆最直接的表現(xiàn)就是銷售景氣、量價齊升。隨著成交量跌入低谷，且短期內(nèi)看不到恢復(fù)增加的勢頭，一切便產(chǎn)生了轉(zhuǎn)變。
根據(jù)亞洲經(jīng)濟數(shù)據(jù)中心（CEIC）供給的數(shù)據(jù)顯示：自房地產(chǎn)新政出臺以來，一線核心城市商品房成交量已大幅度下滑。其中北京、上海、深圳成交量環(huán)比分辨下滑53%、54%、8%，同比分辨下滑57%、 68%、62%。基于當前的住房需求仍將處于張望階段，預(yù)計未來三、四個月成交量將持續(xù)降落。
新政前房子不愁賣的行情，不僅僅是給開發(fā)商帶來了可觀的銷售回款，更重要的是為企業(yè)財務(wù)面供給了良好的現(xiàn)金正流入，這不僅令房地產(chǎn)項目在投資者眼中保持了高盈利和低風(fēng)險的“優(yōu)等生”形象，也為開發(fā)商在尋求融資過程中壓低資金成本供給了充分的底氣。
根據(jù)記者測算的成果，目前A股市場上房地產(chǎn)行業(yè)板塊內(nèi)上市公司的未來一年內(nèi)預(yù)期市盈率僅為10倍，不僅低于過去10年來的平均值13.6倍，也趨近2008年股市最低點時的8.7倍。處于這般低位的市盈率體現(xiàn)了眼下房地產(chǎn)開發(fā)公司在市場上受到的冷遇，同時也意味著即使在不受大陸調(diào)控政策影響的香港市場上，內(nèi)房企業(yè)若想通過發(fā)債或股票增發(fā)進行再融資，也難以募集到足夠的金額。
根據(jù)天則經(jīng)濟研究所調(diào)研的數(shù)據(jù)，四月份以來，浙江民間融資的成本呈現(xiàn)狂飆上漲，有當?shù)負Ｍ顿Y機構(gòu)負責人明白指出，目前房地產(chǎn)項目很難從當?shù)啬玫藉X，除非愿意付出高額的成本——這一數(shù)額最高接近年息100%。據(jù)介紹，在目前的經(jīng)濟背景下，愿意承擔如此高息的企業(yè)，基礎(chǔ)只有從事房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的公司，其中尤以浙江背景企業(yè)在中西部地區(qū)開發(fā)的項目資金需求量最大。
如此高昂的資金成本恐怕會讓不少房開商望而生畏。在一、二線城市或省會城市，通過“招拍掛”程序獲得的土地的成本約占到項目總成本的40%以上，部分地區(qū)和項目甚至超過50%。同時，考慮到當前二級市場的蒙受才能，目前多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤能夠蒙受的融資成本上限至多為25%。因此，我們也很容易懂得為何目前許多房開商做出了延遲開工的選擇，目標即是避免在各方面條件均不利的情況下進入市場而被迫承擔的過高風(fēng)險。
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