溫州看房團(tuán)暫停

　　今年全國兩會(huì)之后，新華社連續(xù)發(fā)文批評(píng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有部分敏感的溫州炒房客預(yù)感“山雨欲來”，快速拋售手頭房產(chǎn)。

　　老董就是其中一位。他是溫州炒房團(tuán)資深成員，他在去年年底已經(jīng)嗅到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，今年年初，他出售了10多套房產(chǎn)。

　　“GDP早已經(jīng)是10%增長(zhǎng)，如果你的資產(chǎn)連CPI都跑不過，那你的資產(chǎn)就是縮水了。”對(duì)于房地產(chǎn)新政調(diào)控，溫州炒房團(tuán)成員老董不以為然。

　　溫州人非常善于利用資金的杠桿作用。溫州天浩置業(yè)有限公司總經(jīng)理王珍楠接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)說，如果首付只需40%，溫州人就能撬起60%的資金，能使資金放大1.5倍。如果不能放大，購房全部利用自己的資金，那就要看是否具有升值潛力。但目前樓市新政組合拳下，溫州炒房團(tuán)選擇暫時(shí)放棄。

　　提到溫州炒房團(tuán)，不得不提《溫州晚報(bào)》，2003年，《溫州晚報(bào)》首開異地看房先河，先后組團(tuán)帶人到上海、北京、杭州、海南等地購房，看房團(tuán)活動(dòng)一直持續(xù)到今年4月，但國家房產(chǎn)新政出臺(tái)之后，《溫州晚報(bào)》看房團(tuán)暫停了。

　　《溫州晚報(bào)》房產(chǎn)工作室一策劃人員接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)說，看房團(tuán)已經(jīng)停止了，至少觀望3個(gè)月，而之前報(bào)社樓下就是一個(gè)“永不落幕”的房展會(huì)，全國各地很多城市的開發(fā)商首選溫州進(jìn)行項(xiàng)目推介。但現(xiàn)在沒有樓盤推介，部分項(xiàng)目也延期進(jìn)行。

　　不僅僅看房團(tuán)難以再現(xiàn)往日火爆場(chǎng)面，連一季一度的房展會(huì)也遭遇招商困難的境地。原本5月底溫州要搞房產(chǎn)會(huì)，現(xiàn)在招商情況非常慘淡，以至于不得不拉部分二手房源“救場(chǎng)”。

　　但中國證券報(bào)記者在采訪中了解到，溫州炒房團(tuán)并沒有出現(xiàn)大面積拋售情況，目前溫州人退出國內(nèi)樓市的資本應(yīng)該不到100億元，這個(gè)數(shù)字，還不到溫州民間游資投資樓市總額的一成。

　　一組來自中國人民銀行溫州中心支行的最新數(shù)據(jù)顯示，在國家房產(chǎn)新政密集出臺(tái)的4月份，溫州市金融機(jī)構(gòu)國內(nèi)新增存款余額為4億元人民幣，不到總量的千分之一。

　　中國人民銀行溫州中心支行辦公室副主任凌勇在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)說，從掌握的數(shù)據(jù)來看，并未出現(xiàn)外界流傳的國內(nèi)存款暴漲的現(xiàn)象。

　　股權(quán)、黃金投資漸熱

　　春江水暖鴨先知。溫州投資客炒過出租車牌、住宅商鋪、煤炭、黃金甚至大蒜，溫州游資的一舉一動(dòng)，格外引起關(guān)注。

　　目前PPI和CPI都在上漲，特別是4月高漲的原材料價(jià)格給后期產(chǎn)品價(jià)格造成巨大壓力，因此在住宅市場(chǎng)受到調(diào)控下，尋找保值升值的渠道成為溫州投資客的迫切需求。

　　5月16日，溫州民間資本峰會(huì)上，溫州投資客開始為資金尋找下一個(gè)方向。

　　中國銀河證券股份有限公司溫州大南路證券營業(yè)部鐘小軍總經(jīng)理告訴中國證券報(bào)記者，目前還看不出樓市資金大幅流入股市的跡象，但有部分投資客對(duì)股權(quán)投資產(chǎn)生興趣。

　　鐘小軍參加了溫州民間資本峰會(huì)，他說，多數(shù)炒房團(tuán)成員依然長(zhǎng)期看好中國房地產(chǎn)，只是短期利潤被“鎖定”。

　　中國證券報(bào)記者獲悉，溫州中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)正牽頭組建的溫商對(duì)外投資聯(lián)盟，旗下將包括各類獨(dú)立運(yùn)行的私募基金，委托專家進(jìn)行對(duì)外投資。目前溫州已有陽光私募看中溫州游資，短短幾天，招募資金近2億元。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，如果許多股權(quán)投資機(jī)構(gòu)真正做到很規(guī)范，并且確實(shí)能給溫州資本帶來穩(wěn)定且可觀的收益，那大批溫州民間資本涌入股權(quán)投資市場(chǎng)是必然的，目前已有這種勢(shì)頭。

　　在溫州，民間資本轉(zhuǎn)向VC、PE領(lǐng)域的趨勢(shì)已很明顯，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，溫州目前已有通過各種形式投入到股權(quán)投資領(lǐng)域的資金大約200億元。

　　中國證券報(bào)記者在所住的酒店還發(fā)現(xiàn)，有溫州本地老板參與創(chuàng)投機(jī)構(gòu)的宣講會(huì)議。溫州一券商告訴中國證券報(bào)記者，類似的創(chuàng)投機(jī)構(gòu)到溫州募資，早在2008年上半年就曾經(jīng)出現(xiàn)過。但隨著后來爆發(fā)的金融危機(jī)，溫州民間資本進(jìn)入PE行業(yè)的步伐明顯放緩，募資規(guī)模也出現(xiàn)顯著下降。但最近一段時(shí)間來，明顯感覺到又在回漲。

　　事實(shí)上，不少溫州商人雖然做制造業(yè)，但并不滿意制造業(yè)5%-8%的毛利率。“在溫州做勞動(dòng)密集型的實(shí)業(yè)很難賺到錢，賺3%的毛利都很困難。”老董說，溫州人不喜歡存銀行，銀行的利息還抵不上CPI的消耗，寧愿投放民間信貸，一個(gè)月還能收回10分利，一年下來，收益也比做實(shí)業(yè)高。

　　中國證券報(bào)記者在溫州采訪時(shí)，聽說溫州投資客購買實(shí)物黃金動(dòng)輒幾百萬元，甚至上千萬元。數(shù)據(jù)顯示，最近中國黃金溫州旗艦店金條銷量快速增長(zhǎng)，投資者也從過去的按“克”買黃金，升級(jí)為論“斤”買。

　　投資“價(jià)值洼地”城市

　　“觀望”成為溫州炒房客使用最多的詞匯之一，在通貨膨脹預(yù)期之下，炒房團(tuán)并沒有出現(xiàn)大幅拋售現(xiàn)象。“最主要是，新政出臺(tái)后，市場(chǎng)交易急劇萎縮，觀望情緒濃，即使拋盤，也無人接手。”老董說。但是，投資地域正在發(fā)生變化。

　　2009年10月起，陸續(xù)從山西煤改撤資的溫州投資客，有一少部分聚集三亞，一少部分轉(zhuǎn)到境外迪拜、澳洲等地，特別是近日國內(nèi)房產(chǎn)新政連下重拳，溫州炒房團(tuán)對(duì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外市場(chǎng)表現(xiàn)出一定興趣，但很多政策法規(guī)并不熟悉，溫州炒房團(tuán)還是比較謹(jǐn)慎，但并不如外界預(yù)計(jì)的那么熱烈，大部分資金還在手里觀望。王珍楠認(rèn)為，“這部分資金大約有300億元。”

　　據(jù)對(duì)1000多位身價(jià)在2000萬元—5億元之間的樓市投資者進(jìn)行的調(diào)研訪談結(jié)果顯示，部分投資者早在2009年9月份開始陸續(xù)將手上部分房產(chǎn)拋售。

　　“部分投資者開始向?qū)懽謽呛蜕啼佫D(zhuǎn)移，住宅價(jià)格過去幾年上漲，而商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格相對(duì)偏低，一些優(yōu)質(zhì)地段寫字樓和獨(dú)立商鋪成為了他們關(guān)注的目標(biāo)。”分析師薛建雄說。

　　由于新政打壓，絕大部分溫州資本已經(jīng)暫停了對(duì)一線新房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，但不少投資者已經(jīng)將目光投向珠海、廈門、昆明等二線城市。王珍楠分析說，“這些城市是典型的價(jià)值洼地，還有增長(zhǎng)潛力，雖然遭遇調(diào)控，但不屬于房?jī)r(jià)過高、漲幅過快的區(qū)域，因此受調(diào)控影響較小。”

　　溫州人的投資動(dòng)向，也印證了分析師薛建雄的一份研究報(bào)告，薛建雄對(duì)上千萬投資者提出方向性投資建議，關(guān)注一些資源型的三四線城市房產(chǎn)。

　　薛建雄認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)過熱的情況下，國家淘汰一些過剩產(chǎn)能，同時(shí)將一些相對(duì)成熟的產(chǎn)業(yè)向三四線城市轉(zhuǎn)移，國家高速公路和鐵路網(wǎng)的建設(shè)，也為目前的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供了基礎(chǔ)條件，因此未來幾年會(huì)出現(xiàn)一些類似鄂爾多斯、包頭等三年GDP翻一倍的中小城市。嗅覺靈敏的投資客可能會(huì)借助這一輪樓市調(diào)控時(shí)機(jī)大舉進(jìn)入。

　　在觀望情緒的背后，溫州炒房團(tuán)其實(shí)內(nèi)部意見并不統(tǒng)一，他們甚至對(duì)樓市判斷出現(xiàn)截然相反的結(jié)論。

　　之前宏觀調(diào)控的“失效”，已經(jīng)給炒房者老董的一個(gè)習(xí)慣性思維，他認(rèn)為，目前僅僅造成觀望情緒，但他懷疑樓市政策能持續(xù)多久，他認(rèn)為可能會(huì)復(fù)制前幾輪調(diào)控的結(jié)果，部分泡沫嚴(yán)重區(qū)域短時(shí)間內(nèi)能明顯產(chǎn)生遏制作用，但從長(zhǎng)期來看，依然看好中國房地產(chǎn)。老董說，這次國家調(diào)控的基調(diào)是“遏制過快增長(zhǎng)”。

　　不過，也有炒房者認(rèn)為，目前已經(jīng)不是幾年前的大環(huán)境了，炒房時(shí)機(jī)已經(jīng)過去，隨便提錢進(jìn)入樓市的年代，基本不可能再出現(xiàn)了。

　　“現(xiàn)在炒房客最擔(dān)心的是保有稅，如果征收高稅率的保有稅，那么對(duì)炒房者是一個(gè)打擊。”一不愿意透露姓名的炒房者說，“其他任何營業(yè)稅都可以轉(zhuǎn)嫁到下家，唯獨(dú)保有稅轉(zhuǎn)嫁不了。”

　　當(dāng)?shù)卣�府主�?dòng)引導(dǎo)

　　溫州市市長(zhǎng)趙一德接受媒體采訪時(shí)表示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅溫州流動(dòng)的民間資本已經(jīng)達(dá)到6000多億元，而且每年以14%的速度快速增長(zhǎng)。如何提高民間資本投資的安全性和收益率，如何將民間資本有效有序引導(dǎo)到有利于國家經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的方向，一直是市政府深思的問題。

　　據(jù)悉，溫州將組建股權(quán)營運(yùn)中心、溫州民間資本投資服務(wù)中心，擬于6月份以后正式運(yùn)營，以整合溫州民資。其中，溫州民間資本投資服務(wù)中心，打算引入50余家國內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)、基金公司，集中發(fā)布“資本與項(xiàng)目”的供需雙方信息。而溫州市股權(quán)營運(yùn)中心，則希望實(shí)現(xiàn)非上市公司的股份轉(zhuǎn)讓，讓民間資本與產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目有效對(duì)接。

　　5月13日，民間資本“新36條”，如同迷惘期聽到一聲春雷，為溫州炒房團(tuán)資金打開了另外一扇窗。“新36條”能否激活浙江“蟄伏”民間資本，還有待觀察。中國證券報(bào)記者了解到，目前包括溫州商人在內(nèi)的浙江商人還在等待“新36條”的細(xì)則落地，期待真正打破民營投資發(fā)展中存在的“玻璃門”現(xiàn)象。

　　“如果有更寬廣的投資渠道，也不會(huì)都扎堆房產(chǎn)。”一投資客說。