新政實行一百天以來,與普通住宅的成交大幅下滑、新盤紛紛低于預(yù)期入市相比,高端住宅雖然成交量有些許下滑,但是價格卻逆勢上漲。DTZ戴德梁行第二季度報告顯示,北京高級住宅的平均售價持續(xù)上漲了12.37%。

DTZ戴德梁行華北研究部華北區(qū)主管魏東表現(xiàn):“擁有固定購置人群的高端住宅因其保值作用受到高端人群的追捧。”國民幣升值的長期預(yù)期,倒逼一些擁有大批資金的高端人群,在北京限新購一套住房的政策下,將眼光鎖定在高端住宅。業(yè)內(nèi)人士稱,房產(chǎn)稅短期開征無望,也是高端住宅需求上漲的一個重要原因。

逆勢上漲12.37%

7月26日是新政實行的第一百天,在這一百天中,房地產(chǎn)市場陷入張望,成交量持續(xù)低迷。盡管新盤大多選擇低價入市,老樓盤的后期則都采用了一些優(yōu)惠運動,但是大多數(shù)樓盤的售樓處仍然十分冷清。

與普通住宅的成交量大幅下滑、價格滯漲的情況相比,高端住宅的價格不降反升,成交量也沒有明顯的下滑。

根據(jù)DTZ戴德梁行2010年第二季度報告顯示,第二季度,北京高級住宅的平均售價持續(xù)上漲了12.37%,達到每平米40133元。其中,CBD和第二使館區(qū)依舊為均價最高的區(qū)域,達到了每平米5萬元。

據(jù)統(tǒng)計,新政頒布至今,5月-7月上旬,約有66%高端住宅樓盤成交價格上漲,只有34%樓盤成交價格略微回落。陳晟向記者表現(xiàn):“相對于成交量快速大幅下滑的普通住宅來說,高端住宅的成交量僅有些許下滑。”

魏東表現(xiàn):“新政對貸款的限制并沒有對高端住宅造成影響。高端住宅的付款方法幾乎都采用一次性付清的方法。”

同時,2010年第二季度,高端住宅租賃市場整體回暖。

事實上,新政實行以來,為了穩(wěn)固房價,北京市建委限制4萬元/平米以上項目預(yù)售證的發(fā)放。5月份,僅有售價4.5萬元/平米的太陽公元一個項目拿到了預(yù)售證。6月份開盤的有均價4.7元/平米的世茂工三,當月銷售37套,7月份目前銷售11套。7月開盤的高端住宅有均價41990元/平米的融華世家和均價44172-59440元/平米的富力星光家園。

但是有業(yè)內(nèi)人士向記者表現(xiàn):“對于高端項目預(yù)售證的發(fā)放僅僅是緩發(fā),無法完整限制。下半年隨著中低端住宅入市量的增加,預(yù)計高端住宅的開盤項目數(shù)量可能會隨之增加。”

DTZ戴德梁行預(yù)計,高端住宅價格將持續(xù)保持上漲趨勢。陳晟則認為:“三季度,普通住宅會選擇降價獲取銷售量,可能會帶動高端住宅的交易量。”

保值功效被看好

魏東向記者表現(xiàn):“高端住宅需求仍然茂盛。目前市場流動性過剩,投資渠道比較少,高端住宅因其保值作用受到高端人群的追捧。”

魏東認為,高端物業(yè)的保值是因為其所在地段,以及頂級的品德�，F(xiàn)在地段特別好的公寓型高端住宅已經(jīng)屬于稀缺資源。

創(chuàng)下北京高端住宅價格最高紀錄的釣魚臺七號最小的戶型也有三百平米左右,釣魚臺七號每個月會因所售樓層的高低不同,均價有所不同,其6月份均價為8萬元/平米,7月份均價9.6萬元/平米。這樣算下來,一套釣魚臺的房子最少也要3000多萬,而客戶基礎(chǔ)都選擇一次性付款,這也充分表明高端住宅的客戶有著相對固定的一個群體。

事實上,高端住宅的堅挺走勢與其購置群體有很大關(guān)系。

魏東表現(xiàn),新政使炒房者退出市場,但是一般的炒房者不會選擇高端住宅投資。真正的高端住宅的客戶更重視的是它們的保值功效,通常并不會因為價格小幅上漲就賣掉手中的高端住宅套現(xiàn),對于短期的升值不會太在意。

另一方面,陳晟認為:“雖然高端住宅的價格比較堅挺,但是其作為避風港的作用并不是短期所能浮現(xiàn)的,要拉長到五至十年的時間衡量。當然,未來保障性住房的增加也會凸顯高端住宅的品德,高端住宅會獲得比較大的升值可能。但是,房產(chǎn)稅的征收則會對高端住宅產(chǎn)生比較大的影響。”