投資型公寓在今年上半年的房租上漲過(guò)程中表現(xiàn)尤其明顯，現(xiàn)在珠江新城的單房租金已經(jīng)漲至2200~2300元/月，小復(fù)式單位的租金超過(guò)3000元/月。而受到房地產(chǎn)調(diào)控的影響，投資型公寓的成交價(jià)格只微幅上漲。由于樓價(jià)漲不過(guò)租金，出租回報(bào)率有所回升。

租價(jià)：同比漲15%~20%

合富置業(yè)名門(mén)分行主管貝佳告訴記者，珠江新城的投資型公寓目前的租金比去年同期廣泛上漲了15%~20%左右。“以鉑林國(guó)際公寓為例，28~33平方米的單間去年租金在2000元/月之間，今年上漲至2200~2300元/月；38平方米的一房一廳單位去年的租金在2800元/月左右，今年攀升至3200~3300元/月”。貝佳表現(xiàn)。

自2006年“90/70”政策出臺(tái)之后，市場(chǎng)的小戶(hù)型供給增加明顯，很多新樓被建成投資型公寓，并在這兩年進(jìn)入租賃市場(chǎng)。“這些次新房配套、結(jié)構(gòu)以及室內(nèi)裝修都要好過(guò)那些老的盤(pán)源，因此租價(jià)相對(duì)較高。”滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)研究部高級(jí)主任周峰表現(xiàn)。

合富置業(yè)藍(lán)色康園分行主管羅永周告訴記者，附近的珠江新岸和珠光高派公寓一房一廳單位的租金在2500~3500元/月之間，單價(jià)在50元/平方米/月以上。而珠江新城的投資型公寓租金在85~88元/平方米/月之間，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月份廣州市住宅平均租金僅為36.2元/平方米/月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資型公寓的租金。

樓價(jià)：今年以來(lái)升5%

由于受到房地產(chǎn)政策的影響，投資型公寓的房?jī)r(jià)上漲幅度明顯趕不上租金的上漲幅度。貝佳告訴記者，以鉑林國(guó)際公寓38平方米的單房為例，今年年初的成交價(jià)格在90萬(wàn)左右，到4月份上漲至93萬(wàn)元，目前微升至95萬(wàn)元，升幅不到5%。

美聯(lián)物業(yè)預(yù)計(jì)，出于對(duì)房?jī)r(jià)受政策調(diào)控的影響，下半年房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下跌行情是大概率事件。此外，推動(dòng)租金上漲的因素，包含舊城拆遷、業(yè)主成本轉(zhuǎn)嫁等依然存在。因此，在房?jī)r(jià)下跌、房租上漲的交叉影響下，下半年的平均投資回報(bào)率仍有上升的空間，料年內(nèi)有望突破4%。

而投資型公寓的出租回報(bào)率一直處于行業(yè)的較高程度，目前珠江新城的投資型公寓廣泛都已經(jīng)達(dá)到了4%，如果整體出租回報(bào)率呈現(xiàn)上升，投資型公寓的出租回報(bào)率也會(huì)水漲船高。

周峰預(yù)計(jì)，10月份又要迎來(lái)秋交會(huì)，租賃市場(chǎng)需求會(huì)迅速放大，但10月份之后將進(jìn)入租賃的淡季，不消除租金呈現(xiàn)回落的可能。

投資貼士：

1.商業(yè)中心目標(biāo)租客多

投資型公寓的地位非常重要，由于投資型公寓的租金相對(duì)照較高，租客一般是白領(lǐng)一族，因此要處于商業(yè)中心腸段，交通要方便，周邊的配套也要完善。因此投資型公寓大多集中在天河北、珠江新城等板塊。

此外在琶洲、大學(xué)城等地也有一些投資型公寓在放售，琶洲近年來(lái)已經(jīng)日益成熟，而像大學(xué)城這類(lèi)目前尚未成熟的區(qū)域，蒙受才能很高的租客可能會(huì)比較少，買(mǎi)入后可能還要守一段時(shí)間才干有較高的回報(bào)。

2.警惕商業(yè)地產(chǎn)“假裝”成住宅

投資型公寓是近幾年才開(kāi)端呈現(xiàn)的一個(gè)概念，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，在同一個(gè)樓盤(pán)里50平方米以下的小一房單位所占的比例超過(guò)7成，并且產(chǎn)權(quán)是住宅的才干叫做投資型公寓。

但現(xiàn)在由于住宅銷(xiāo)售比商業(yè)地產(chǎn)更加火爆，一些在酒店或者寫(xiě)字樓地塊上建起的以小戶(hù)型為主的樓盤(pán)也將自己宣傳成投資型公寓，但兩者之間還是有所差別。由于酒店地塊的產(chǎn)權(quán)只有40年，寫(xiě)字樓地塊的產(chǎn)權(quán)只有50年，因此這類(lèi)項(xiàng)目標(biāo)產(chǎn)權(quán)年限也只有40和50年。此外，這類(lèi)公寓轉(zhuǎn)手的稅費(fèi)遠(yuǎn)高于純住宅項(xiàng)目。