在“重拳”調(diào)控下，房?jī)r(jià)快速上漲的步伐已然停歇，但房屋租賃市場(chǎng)風(fēng)云突變。房地產(chǎn)新政4月份出臺(tái)后，全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)城市的房租持續(xù)上漲，北京、上海、深圳、廣州等地平均租金上漲超過(guò)10%，部分地區(qū)的租金漲幅甚至達(dá)到20%。受此影響，租售比逐步回歸。但是，租售比的回歸不能單純依附漲房租，而更應(yīng)當(dāng)是降房?jī)r(jià)的產(chǎn)物。

租售比作為國(guó)際上用來(lái)斷定房產(chǎn)投資價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)，通常認(rèn)為其正常值在1:300左右。但在我國(guó)，相對(duì)于房?jī)r(jià)的“三級(jí)跳”，此前租金一直“穩(wěn)步慢行”。2009年房?jī)r(jià)飆漲后，我國(guó)的租售比曾達(dá)到1:700，部分地區(qū)甚至達(dá)到1:800以上。

房?jī)r(jià)降落初露端倪，租金上漲是目前租售比回歸的重要推手。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京的租售比已由新政前的1:650調(diào)至1:565。對(duì)于本輪房租上漲，“畢業(yè)需求說(shuō)”、“政策效應(yīng)說(shuō)”甚至“中介把持說(shuō)”眾說(shuō)紛紛。然而租房畢竟不同于買房，租賃市場(chǎng)由中小業(yè)主組成，需求更為穩(wěn)固。租金是市場(chǎng)供需博弈的成果，反應(yīng)了市場(chǎng)的實(shí)際需求。

作為一個(gè)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)具有很強(qiáng)的流動(dòng)性。當(dāng)房租過(guò)高時(shí)，租房人會(huì)外移尋找相對(duì)低價(jià)的房源。而房租上漲，也將吸引更多房源入市，從而平抑租金波動(dòng)。

畢業(yè)生受起薪不高制約，更多考慮的是低價(jià)房源，因此難以對(duì)全部市場(chǎng)租金程度形成推動(dòng)。而那些因房?jī)r(jià)過(guò)高而推遲購(gòu)房打算、轉(zhuǎn)到租賃市場(chǎng)的人群，在短期內(nèi)或許會(huì)對(duì)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生必定影響，但這種影響難以持續(xù)。當(dāng)然，部分中介的炒作行動(dòng)帶動(dòng)了一些區(qū)域租金上漲，但作為一個(gè)較為疏散的市場(chǎng)，幾家中介很難形成壟斷并把持全部租賃市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)大幅上漲。

從長(zhǎng)期看，房租持續(xù)大幅上漲的可能性也不大。目前，政府對(duì)于房屋租賃市場(chǎng)的器重程度已經(jīng)大幅進(jìn)步。除了廉租房，北京等多個(gè)城市都加大了對(duì)公共租賃房的投入力度�？梢灶A(yù)期，價(jià)格合理、數(shù)量充分的公租房一旦大批投入市場(chǎng)，將對(duì)商品房租賃市場(chǎng)形成補(bǔ)充，“夾心層”和“蟻?zhàn)?rdquo;的需求將得到進(jìn)一步滿足。供給的逐步增加有助于租賃市場(chǎng)達(dá)到新的平衡，租金的走勢(shì)會(huì)更加安穩(wěn)。

經(jīng)歷4、5月份的快速上漲后，房租漲勢(shì)已略顯“疲態(tài)”。5月下旬租金程度開端趨穩(wěn)，部分熱門區(qū)域租金在6月上旬達(dá)到高點(diǎn)后開端呈現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，6月上旬北京單套租金上漲到2845元/月，相比年初上漲幅度達(dá)到18%。到了6月中下旬，均價(jià)已經(jīng)下調(diào)為2765元/月。

在房租上漲對(duì)租售比進(jìn)行部分修正后，房?jī)r(jià)才是影響租售比的要害因素。只有過(guò)高的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下調(diào)并與相對(duì)穩(wěn)固的租金程度相適應(yīng)，才干真正轉(zhuǎn)變一些地區(qū)租售比不合理的現(xiàn)狀。