日前統(tǒng)計(jì)局頒布上月二手房成交均價(jià)原西城區(qū)環(huán)比暴跌四五千元，立即遭到質(zhì)疑，統(tǒng)計(jì)局說(shuō)明為中介公司所提交上來(lái)的成交價(jià)格就比實(shí)際少很多，所以統(tǒng)計(jì)出來(lái)的數(shù)據(jù)亦是如此。這已經(jīng)暴漏了長(zhǎng)期以來(lái)二手房市場(chǎng)上的“陰陽(yáng)合同”日漸猖狂。而保守估算，成交量最大的朝陽(yáng)，海淀，昌平，亦莊區(qū)縣上個(gè)月僅契稅一項(xiàng)就漏掉了63萬(wàn)。
“陰陽(yáng)合同”風(fēng)行購(gòu)房者相當(dāng)認(rèn)可
所謂陰陽(yáng)合同，就是買賣雙方按照實(shí)際成交價(jià)簽訂一份“陰”合同，用來(lái)保障雙方的權(quán)利和利益，同時(shí)，再按照成交房屋所在區(qū)域的最低領(lǐng)導(dǎo)價(jià)再簽訂一份“陽(yáng)”合同，由于地區(qū)二手房領(lǐng)導(dǎo)價(jià)比實(shí)際成交價(jià)每平米能少一萬(wàn)塊錢，所以用低成交價(jià)的合同來(lái)繳納契稅，營(yíng)業(yè)稅等相干稅費(fèi)能少不少錢。
拿一套昌平區(qū)100平米二手房來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)價(jià)為3600元，總價(jià)36萬(wàn)，實(shí)際成交價(jià)1.5萬(wàn)，總價(jià)150萬(wàn)，用36萬(wàn)的合同繳稅，契稅為5400元，用150萬(wàn)的合同來(lái)繳稅，契稅為2.25萬(wàn)。兩者宏大差別讓購(gòu)房者對(duì)陰陽(yáng)合同趨之若鶩。據(jù)記者懂得，目前市面上成交的二手房八成以上都應(yīng)用了陰陽(yáng)合同。
熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天表現(xiàn)，目前買家都積極請(qǐng)求中介公司來(lái)為其做低領(lǐng)導(dǎo)價(jià)，甚至呈現(xiàn)哪家中介公司能做到最低就跟哪家簽合同，而這已經(jīng)不是中介公司所能把持的范疇。
二手房成交大戶上月契稅最少漏63萬(wàn)
熒燦地產(chǎn)在房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)內(nèi)部網(wǎng)簽系統(tǒng)上看到，昌平區(qū)上月成交二手房均價(jià)僅為5044元，而實(shí)際二手房均價(jià)都在1.4萬(wàn)以上，而總成交量為2001套，最保守的估算，這些房產(chǎn)全部按90平米以下的面積來(lái)盤算契稅，也就是成交價(jià)的1%，昌平區(qū)上月僅契稅一項(xiàng)就少繳了19萬(wàn)元，而契稅只不過(guò)是二手房交易成本中稅費(fèi)比較少的一種。所漏營(yíng)業(yè)稅等則要多出很多，而上個(gè)月成交最大的朝陽(yáng)，海淀以及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)也就是亦莊，再加上昌平區(qū)，這四個(gè)區(qū)縣所漏契稅最少在63萬(wàn)元，而營(yíng)業(yè)稅所漏額最少是契稅的三倍。
業(yè)內(nèi)呼吁政府部門進(jìn)步地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)價(jià)
成交價(jià)不能無(wú)窮制做低，因?yàn)樽〗ㄎc地稅局聯(lián)合發(fā)布過(guò)北京各個(gè)片區(qū)的最低領(lǐng)導(dǎo)價(jià)，所簽訂的合同要比領(lǐng)導(dǎo)價(jià)稍高才干被審核通過(guò)，顧辰天認(rèn)為，經(jīng)過(guò)去年一年房?jī)r(jià)的暴漲，地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)際房屋成交的價(jià)格。而一位不愿意透漏姓名的業(yè)內(nèi)人士表現(xiàn)，陰陽(yáng)合同乃是“合理避稅”，不觸及法律等相應(yīng)條款，不需要承擔(dān)負(fù)何義務(wù)。所以要適時(shí)調(diào)劑并進(jìn)步二手房區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)價(jià)，所漏稅額會(huì)相應(yīng)減少很多。
風(fēng)險(xiǎn)提示 購(gòu)房者不要貪小便宜吃大虧
面對(duì)金錢的誘惑，不少購(gòu)房者似乎已經(jīng)將陰陽(yáng)合同的風(fēng)險(xiǎn)拋之腦后，熒燦地產(chǎn)華騰園店尹經(jīng)理表現(xiàn)，如果交易不出問(wèn)題則萬(wàn)事大吉，一旦出問(wèn)題，法律上還是要按照建委的網(wǎng)簽合同作為證據(jù)，如果網(wǎng)簽合同簽的價(jià)格非常低，那對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是莫大的喪失，二手房交易歷史上也曾呈現(xiàn)過(guò)，房主交易完成后翻臉要違約的情況，而所退房款房主則要按照網(wǎng)簽價(jià)格來(lái)履行。
另外，現(xiàn)在銀行與網(wǎng)簽系統(tǒng)已經(jīng)聯(lián)網(wǎng)，對(duì)于需要貸款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，銀行批貸要考量網(wǎng)簽價(jià)格，如果價(jià)格過(guò)低，銀行所放貸款額也大幅減少，這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)喪失無(wú)法挽回。
最后，如果購(gòu)房者所購(gòu)房屋要再次出售，那么要繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)所需的差價(jià)正式網(wǎng)簽價(jià)格與二次成交價(jià)之間的差額，網(wǎng)簽價(jià)格就很低，那么差額就更大，所繳納的契稅營(yíng)業(yè)稅將大額進(jìn)步。
熒燦地產(chǎn)建議購(gòu)房者還是要長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，不要只顧眼前利益給自己帶來(lái)不必要的喪失。（起源：熒燦地產(chǎn)）
