在住宅市場(chǎng)遭遇“史上最嚴(yán)格的調(diào)控”遇冷之時(shí),商住樓項(xiàng)目(即以商業(yè)、辦公、科研等立項(xiàng)的類住宅,土地應(yīng)用年限通常只有40~50年)卻異常地“火”了起來。

位于北京市朝陽區(qū)常營(yíng)的首開?東都匯6月2日開盤,僅一個(gè)多月的時(shí)間,316套房源就宣布“售罄”,某投資客一次性買走四五十套;位于馬家堡的7克拉開盤同樣火爆,截至8月12日已銷售了198套。而尚未開盤的樂棟300、藍(lán)光?云鼎、萬科中糧紫苑等LOFT項(xiàng)目,看房人同樣絡(luò)繹不絕。隨著調(diào)控的深入,商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)“冰火兩重天”的局面。

原因很簡(jiǎn)略:此番調(diào)控重要針對(duì)住宅市場(chǎng),而商業(yè)地產(chǎn)卻并未受到政策的過多限制。無論之前有多少套住房,購(gòu)置時(shí)仍是履行5成首付、1.1倍利率的政策,同時(shí)也不對(duì)外地人購(gòu)房限制,對(duì)購(gòu)置的套數(shù)也未做限制。在房?jī)r(jià)高企之時(shí),這些類住宅項(xiàng)目無疑成了高房?jī)r(jià)的“推手”之一。但為何它們卻能成為樓市調(diào)控的“漏網(wǎng)之魚”?在投機(jī)大行其道的今天,政府是不是該管管它們了?

闖入“無人監(jiān)管區(qū)”

一邊是住宅市場(chǎng)的打折與拋售并行,一邊是商住樓投資預(yù)期的利好。一切似乎都在向決策層預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)發(fā)展。

盡管5月19日,北京市住建委、市發(fā)改委等部門聯(lián)合頒布了《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知》,請(qǐng)求5月31日之后簽訂土地出讓合同的增量酒店項(xiàng)目,一律不得分層、分套(間)辦理酒店類項(xiàng)目標(biāo)測(cè)繪成果備案、預(yù)售允許和現(xiàn)房銷售確認(rèn)手續(xù)。然而,這之前已經(jīng)簽訂土地出讓合同的項(xiàng)目卻不受影響。

由于房地產(chǎn)稅尚未落地,在售商住樓項(xiàng)目實(shí)際上是樓市調(diào)控的“漏網(wǎng)之魚”,北京出臺(tái)“商改住”禁售令配套措施底本給了開發(fā)商和購(gòu)房者全面調(diào)控的信號(hào),但如果放過在售項(xiàng)目,導(dǎo)致部分商業(yè)項(xiàng)目混進(jìn)住宅市場(chǎng),開發(fā)商鉆這個(gè)空子,亦會(huì)導(dǎo)致調(diào)控后果大打折扣。

幾乎所有人都發(fā)明:“國(guó)六條”在“劍指”住宅的同時(shí),針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控幾乎一條沒有。在住宅受到調(diào)控的同時(shí),商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)政策空間則愈發(fā)顯得寬松。而這種宜商宜住的項(xiàng)目仍然沿用一貫以來的信貸門檻,而這一門檻目前已和住宅基礎(chǔ)持平,本來的劣勢(shì)不復(fù)存在。

新政實(shí)行后,會(huì)有相當(dāng)一部分流動(dòng)性資本在進(jìn)入住宅受限之余轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng),這對(duì)資金密集型的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來說,帶動(dòng)作用不問可知。在萬科、珠江、中糧、保利等品牌開發(fā)商率先布局商業(yè)地產(chǎn)之后,自2010年年初至今已有數(shù)十家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)豪擲千億資本布局商業(yè)地產(chǎn)。