目前青島已有房介關(guān)門或轉(zhuǎn)行
買二手房中介給包辦稅費，購房者是省心了，但可能被中介騙了稅錢，因為房子可能根本就沒有那么多稅；樓市低迷的情況下，購房者想少交點首付，或者少繳稅費，都能搞定，套路還是高評低估，陰陽合同的方式 ；二手房一房一價很難實行，客戶剛咨詢了房子，回頭就漲了10萬元；限購后沒有社保證明沒法買房子，中介可以幫忙解決，花幾千塊找代辦公司辦……5月16日下午，記者成功應(yīng)聘李村公園附近一家中介，當上了房地產(chǎn)經(jīng)紀人，揭開二手房市場的種種貓膩。
當心稅費陷阱
看清“包稅”的真面目
5月16日下午，在中介店里，記者咨詢店老板關(guān)于二手房稅費的事情。從2009年開始，青島二手房市場持續(xù)火熱，價格也一路高漲，到今年年初房價上漲趨勢才得以遏制，然而目前仍是高房價狀態(tài)，購房者買房子自然把避稅考慮在內(nèi)。
避稅有招，壓低過戶價
“買二手房的客戶，如果想少繳稅怎么給辦？”
“能少繳稅，方法也很簡單�！钡昀习尻惡诱f道。
原來，在青島二手房買賣所需稅費都得由買房者來出。包括營業(yè)稅、個人所得稅和契稅等，其中營業(yè)稅和個人所得稅本應(yīng)由房主來承擔(dān)。根據(jù)青島規(guī)定，契稅方面，首套房90㎡ (不含90㎡ )以下的是總房款的1% ；首套房90㎡ (含90㎡ )以上且小于144(不含144㎡ )是總房款的1.5% ；144㎡以上(含144㎡ )是總房款的3%。二套房不計面積，統(tǒng)一為3%。
營業(yè)稅方面，對于144㎡以下(不含144㎡ )且滿五年的住房免征營業(yè)稅，144㎡以上滿五年的收成交價和買入價差額的5.5%，對于未滿五年的住房不記面積統(tǒng)一收房款全額的5.5%。個人所得稅方面，對個人轉(zhuǎn)讓自用五年以上，并且是家庭(夫妻雙方)唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅，其他普通住房則需要征收總房款的2%。想成功避稅，得最大限度地壓低過戶價格。過戶價低的話，營業(yè)稅可以大幅減少，差額的5.5%甚至可以忽略不計。降低總房款的話，契稅也可以省下不少。“避稅也有提成，等成交房子的時候，具體再跟你說 ，現(xiàn)在你還用不到，不用管太多�！标惡诱f道。
名為“包稅”，部分被中介拿走
在中介打工過程中 ，記者發(fā)現(xiàn)，很多購房者對于稅費收取標準并不了解，這給了中介可趁之機。在中介登記的房源中 ，有很多寫著“包稅”，幫購房者辦理稅費業(yè)務(wù)。購房者對稅費本來就不懂，一些人對中介提供的此項服務(wù)自然樂意接受，實際上這里面有很大陷阱。
“包稅是什么意思？”“幫客戶辦理稅費的事情，等簽合同過戶的時候再說�！薄斑@個業(yè)務(wù)能拿提成？”“這個也能掙錢。比方說營業(yè)稅方面，家庭唯一住房，滿五年過戶沒有營業(yè)稅。到時候跟客戶說不是唯一住房，得交營業(yè)稅，這部分錢就出來了�！薄澳欠恐魅绻蛻粽f了怎么辦？”“這個沒事，提前跟房主說一聲就沒事了，房子順利成交，房主一般不會說什么。”
在中介出售的房源中，過五年的房子還是很多的，稅費可以少繳很多。購房者在買房之前如果不了解其中的詳細收費情況，很可能被中介給忽悠了。單是個人所得稅這一項，總房款的2%也得有上萬元，忽悠成功的話，中介就賺到了上萬塊。
稅費方面有“油水”，房價方面呢？能不能賺房價的差價？對于這個問題，陳河告訴記者，賺差價基本上是不可能了�！艾F(xiàn)在的購房者聰明了，房價都是透明的，你家有這套房子，別的中介也有，要價高了很難賣。”“以前的時候能弄點差價？比方說房主要100萬元，105萬元給他賣了，跟房主分提成。”“前幾年的時候可以，現(xiàn)在不行了�！�
而根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀人管理辦法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標準等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)實行明碼標價制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得收取任何未予標明的費用；不得利用虛假或者使人誤解的標價內(nèi)容和標價方式進行價格欺詐。
搞陰陽合同，易留糾紛隱患
“買房子的如果想少付點首付能不能行？”“高評低估。”“這是什么意思？”“很簡單，舉個例子。你這套房子成交價可能是80萬元，到時候得交首付辦貸款，高評，找評估師，最后價格可能是100萬元，這樣你就能少交首付了。如果想避稅，就低估，過戶的時候低價過戶，就能省稅了�！�
在打工中，記者發(fā)現(xiàn)，這樣操作下來，就必然產(chǎn)生陰陽合同。就是一套房子，房主、中介、買家，三方先私下簽一份陰合同，上面的價格是實際成交價，再向稅務(wù)等政府部門提交一份陽合同，這個價格往往都低于實際成交價，這么做的目的只有一個，就是為了避稅。房主為了成交，也不損害個人利益，自然會同意；買房子的少繳稅，肯定會選擇。這樣一來，陰陽合同就產(chǎn)生了。雙方不發(fā)生糾紛自然沒事，但一旦有了糾紛，合同就難以保障個人權(quán)利了。購房者本身逃稅，是違法行為。另外，實際上避稅空間以后會更小，去搞陰陽合同，購房者實在是得不償失。
今年年初，青島市地稅局、財政局、國土資源和房屋管理局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量住房交易計稅價格工作的通知》，在市內(nèi)四區(qū)啟用存量房交易計稅價格評估系統(tǒng)。根據(jù)新的評估系統(tǒng)，市內(nèi)四區(qū)最低價的提高幅度是30% ～50% 。以后，二手房過戶繳稅都要通過這個系統(tǒng)。
應(yīng)聘成功
這家小中介沒底薪，提成50%
5月16日，記者登錄青島某招聘信息網(wǎng)站，單是招聘二手房經(jīng)紀人的信息就有100多條 ，很多中介都在招聘，中介連鎖店、小型夫妻店等等都有�！敖衲晷蝿莶缓茫鋵嵄緛磉@個行業(yè)流動性就很大。房子不好賣，走的經(jīng)紀人很多，中介就不得不招聘培養(yǎng)新的經(jīng)紀人。”太平洋房屋相關(guān)負責(zé)人告訴記者。
記者從各家招聘信息介紹中發(fā)現(xiàn)，招聘的房地產(chǎn)經(jīng)紀人大多不要求有從業(yè)經(jīng)驗，而且標榜的工資很高，月收入3000元～5000元。記者隨機找了一家李村公園附近的中介，該中介也在招聘經(jīng)紀人，根據(jù)老板留的聯(lián)系方式，記者打了過去。
“咱們招聘經(jīng)紀人？有條件嗎？我沒經(jīng)驗�！�
“沒經(jīng)驗沒事，你今天下午能過來嗎？先過來看看吧�！�
下午4點，記者來到了李村公園附近的這家中介，店老板叫陳河(化名)，店里還有一名經(jīng)紀人。
“你之前是從事什么工作的，了解這個行業(yè)嗎？”
“做過裝修，了解房地產(chǎn)行業(yè)�！�
“你得做好心理準備，這段時間形勢不好，各家中介都不太好�！� 相關(guān)閱讀