現(xiàn)金流壓力加大,負(fù)債率上升

6月11日,保利地產(chǎn)(600048.SH)的一紙公告,再次引起各界關(guān)注。公告發(fā)布保利在今年5月份新增5個(gè)項(xiàng)目,分辨在成都、上海、廣州、南昌等城市再次獲得多宗土地,5個(gè)項(xiàng)目土地成交價(jià)合計(jì)超過(guò)55億元。

　今年3月頒布定向增發(fā)7億股融資96億元的保利地產(chǎn),且調(diào)低上海樓盤(pán)售價(jià),在成都、南昌置地,顯示保利地產(chǎn)開(kāi)端把眼光轉(zhuǎn)向二三線城市。

房產(chǎn)調(diào)控加速保利轉(zhuǎn)向

近幾個(gè)月來(lái),受新“國(guó)十條”、“京十二條”及其他一系列針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策影響,加之關(guān)于房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅的討論之聲不絕于耳,房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)端了一路低迷。

有數(shù)據(jù)顯示,5月份,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積6777萬(wàn)平方米,比上月減少1274萬(wàn)平方米,降落15.8%;全國(guó)商品房銷(xiāo)售額3335億元,比4月減少1113億元,降落25.0%。

“至于成交額,那就不用看了,基礎(chǔ)上所有的城市都在下跌,有的城市成交量跌幅甚至超過(guò)50%,尤其是一線城市,下跌幅度更大。”銀河證券分析師丁文如是告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

保利證券事務(wù)部人士對(duì)本報(bào)記者表現(xiàn):“目前一線城市中心腸區(qū)抗跌性還是比較強(qiáng)的,郊區(qū)地區(qū)跌幅相對(duì)較大,調(diào)控后果也更明顯。具體銷(xiāo)售情況我們也正在觀察。對(duì)于二、三城市,企業(yè)拿地重要還是看這些城市是不是有地塊推出,作為企業(yè)是不是能拿到。”

盡管今年3月份,國(guó)家重磅推出“78家央企退出令”,除去這78家央企,還有16家金融危機(jī)后的地產(chǎn)大鱷蓄勢(shì)待發(fā)。

正是在這種形勢(shì)下,保利地產(chǎn)今年加大力度轉(zhuǎn)向二三線城市。今年上半年,保利更是一口吻新增將近20塊地皮,其中二三線城市現(xiàn)有土地儲(chǔ)備已經(jīng)占了所有現(xiàn)有土地儲(chǔ)備的六成。根據(jù)公司公告,公司5月份獲取的土地成本與此前的土地市場(chǎng)價(jià)格相比大幅降落,增值性強(qiáng)。

“當(dāng)前房產(chǎn)調(diào)控直指一線城市,一線城市房市走弱,且拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈。在一線城市拿地中,又以央企拿地最為堅(jiān)決,一方面是央企不計(jì)成本地拿地,另一方面是由于高地價(jià)高成本造成的盈利空間縮水,公司策略調(diào)劑方向轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市是必定選擇。”中郵證券分析師程毅敏告訴記者。

除去二三線城市的土地成本較低,另一不具名分析師還表現(xiàn):“因?yàn)槎�三線市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)安穩(wěn),投機(jī)性和投資性購(gòu)房相對(duì)較少,自住需求較大,在國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)政策嚴(yán)格打擊投資和投機(jī)購(gòu)房的前提下,此種做法收益更明顯也更保險(xiǎn)。因此,加大二三線城市的配置成了上市房企的必定選擇。”

其實(shí),不難發(fā)明,龍頭地產(chǎn)進(jìn)軍二三線城市蓄謀已久。2009年,保利二三線城市銷(xiāo)售收入首次超過(guò)一線城市,銷(xiāo)售額中一線城市約占47%,二三線城市占53%。

現(xiàn)金流從何而來(lái)?

一邊是商品房成交量的下滑、降價(jià)售樓,一邊是新地的不斷購(gòu)置。于是,保利地產(chǎn)現(xiàn)金流充分與否被提到臺(tái)面上。

程毅敏告訴記者:“地塊儲(chǔ)存是地產(chǎn)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力,而在2008年金融危機(jī)之時(shí),保利就有逆市二三線城市拿地的公司策略,并在2009年因?yàn)楦咪N(xiāo)售面積、高單價(jià),獲利相當(dāng)豐富。有了這樣的歷史經(jīng)驗(yàn),加之嘗到了逆市拿地的甜頭,儲(chǔ)備了不少現(xiàn)金。于是,也就有了你現(xiàn)在看到的保利在二三線城市頻頻呈現(xiàn)的地王現(xiàn)象。”

面對(duì)現(xiàn)金儲(chǔ)備壓力,記者通過(guò)多家上市房企輾轉(zhuǎn)懂得到,由于2009年寬松的信貸政策,加之2009年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積大幅度增加,極大進(jìn)步了開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售回籠速度,一些龍頭房企現(xiàn)金流有明顯改良。2009年,保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)光營(yíng)業(yè)收入就有229.87億元,凈利潤(rùn)達(dá)35.19億元,新拓展項(xiàng)目38個(gè)。

但從2010年第一季報(bào)上看,保利地產(chǎn)賬面金額138.7億元,凈負(fù)債率為65.59%,公司一季度末每股現(xiàn)金流為-0.39元,每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為-4.27元。公司現(xiàn)金流動(dòng)速度較快,負(fù)債率也在上升,現(xiàn)金壓力開(kāi)端凸顯。

“我們每年每月甚至每日都有一個(gè)現(xiàn)金測(cè)算,拿地的資金確定是在可控范疇之內(nèi)的。”上述保利證券事務(wù)部人士稱(chēng)。