“現(xiàn)在看來(lái)，退出恒大上市的決定并非完整錯(cuò)誤。”5月中旬，德意志銀行香港公司董事總經(jīng)理秦靖向《環(huán)球企業(yè)家》感嘆。德意志銀行在恒大兩輪投入超過1.9億美元，但在2008年金融危機(jī)中遭遇很大喪失后，德意志銀行展開全球范疇內(nèi)業(yè)務(wù)調(diào)劑，并在2009年年初退出了恒大上市，該筆投資最終只收回1.5億美元。然而事過境遷，秦靖認(rèn)為，現(xiàn)在看折價(jià)退出恒大還是劃算的，與其綁在一條前途未卜的船上，還不如把錢拿回來(lái)抄底其他范疇，能賺到更多的錢。

現(xiàn)實(shí)校驗(yàn)

在5月16日合肥媒領(lǐng)會(huì)晤會(huì)上，恒大地產(chǎn)團(tuán)體總裁夏海均在接收《環(huán)球企業(yè)家》問詢時(shí)指出，恒大地產(chǎn)2009年合約銷售額達(dá)303億元，但實(shí)際確認(rèn)銷售額僅為57億元，其余均將計(jì)入2010年的營(yíng)業(yè)收入，這對(duì)股價(jià)亦是一個(gè)有力支撐。不過就此認(rèn)為，許家印會(huì)博得股價(jià)賭局則失之果斷。

許家印首先要面對(duì)的是史上最嚴(yán)格的樓市調(diào)控。據(jù)易居、中國(guó)指數(shù)研究院等第三方公司統(tǒng)計(jì)，在樓市新政出臺(tái)后四周全國(guó)20余個(gè)城市住房成交量較之前四周平均降落了40%，多個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎已經(jīng)接近于停頓狀態(tài)。但這顯然還沒觸及決策層的調(diào)控底線，在5月下旬萬(wàn)科團(tuán)體內(nèi)部會(huì)議上，郁亮發(fā)出悲觀的評(píng)論稱，不要對(duì)這輪調(diào)控心存幻想，政策利空未出盡，現(xiàn)在行業(yè)還沒到最冷的季節(jié)。

“2008 年時(shí)，太多人問我，恒大是否會(huì)因?yàn)楝F(xiàn)金流問題而倒掉。”夏海均回想說。他認(rèn)為經(jīng)過上一輪樓市嚴(yán)冬后，恒大學(xué)到了只有保持充分的現(xiàn)金流，才干在未來(lái)取得成功。“這輪調(diào)控，雖然我們手上有210億的現(xiàn)金，但是還要持續(xù)積累現(xiàn)金，還是要降價(jià)，以應(yīng)對(duì)更為嚴(yán)格的宏觀形勢(shì)。”

事實(shí)上，2010年初樓市調(diào)控未有定論時(shí)，恒大地產(chǎn)即做了持久戰(zhàn)籌備：今年1月以來(lái)，恒大地產(chǎn)持續(xù)發(fā)行兩筆五年期優(yōu)先票據(jù)，兩份票據(jù)的年利息均為13%，合計(jì)融資13.5億美元。高息票據(jù)的發(fā)行，令恒大地產(chǎn)的負(fù)債率急劇升高，但由于部分票據(jù)融資所得已用于歸還上市前的一些結(jié)構(gòu)性融資，因此短期債務(wù)減少，長(zhǎng)期債務(wù)增加，恒大地產(chǎn)的債務(wù)結(jié)構(gòu)事實(shí)上得到改良。同時(shí)，作為首家公開降價(jià)促銷的大型房企，恒大地產(chǎn)在前4個(gè)月共實(shí)現(xiàn)銷售121億元，表現(xiàn)已經(jīng)相當(dāng)不俗。

但是，這還并不意味著恒大地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了從容發(fā)展階段。為沖刺2008年上市而啟動(dòng)的開發(fā)面積將在今年集中交樓并結(jié)算利潤(rùn)。其中2009全年錄得的303億元合約銷售，將有八成物業(yè)要在2010年竣工，涉及交樓結(jié)轉(zhuǎn)面積近 500萬(wàn)平方米，是2009年交樓面積的5倍，如此宏大的交樓范圍，連中國(guó)房地產(chǎn)帶頭大哥萬(wàn)科亦未曾實(shí)現(xiàn)過。

“出于履行對(duì)投資者的事跡承諾，恒大地產(chǎn)今年可能需要交付740萬(wàn)平方米的建筑面積，預(yù)計(jì)的建筑費(fèi)用高達(dá)290億元，工程款之壓力及交付進(jìn)度之風(fēng)險(xiǎn)一目了然。”加上40多億元的土地出讓金，中銀國(guó)際地產(chǎn)業(yè)分析師田世欣認(rèn)為，相對(duì)恒大洶涌澎湃的開發(fā)范圍來(lái)說，手上兩百億現(xiàn)金也只是杯水車薪。

但美林團(tuán)體全球房地產(chǎn)投資部中國(guó)區(qū)主管蓬鋼向《環(huán)球企業(yè)家》指出，交樓面積對(duì)于恒大地產(chǎn)來(lái)說或不是大問題，“恒大地產(chǎn)最大特點(diǎn)是全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)模式，企業(yè)履行力非常強(qiáng)，嘉獎(jiǎng)機(jī)制也定得比較明白，只要老許定了任務(wù)，底下人連奔帶跑地必定能做到。”不過對(duì)于恒大地產(chǎn)2010年80億的利潤(rùn)目標(biāo)，蓬鋼亦認(rèn)為難以實(shí)現(xiàn)。