田女士和李先生簽訂了二手房買(mǎi)賣合同，但隨后田女士以國(guó)家出臺(tái)樓市調(diào)控政策，銀行暫停發(fā)放第三套房貸款為由希望解除合同，李先生則認(rèn)為田女士此舉是在規(guī)避房?jī)r(jià)有可能下降帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，故不同意。日前，通州區(qū)宋莊法庭開(kāi)庭審理此案。在國(guó)家一輪輪房產(chǎn)新政的調(diào)控下，通州房?jī)r(jià)充當(dāng)了“領(lǐng)漲領(lǐng)跌”的角色，法官表示，此間產(chǎn)生的房產(chǎn)買(mǎi)賣糾紛尤為突出。

焦點(diǎn)一：“三套房”能否放貸？

原告：咨詢得知無(wú)法辦貸款

據(jù)原告田女士介紹，2010年3月25日，她與被告李先生通過(guò)房產(chǎn)中介簽訂了房屋買(mǎi)賣合同，購(gòu)買(mǎi)李先生位于通州區(qū)潞邑西路的一套房屋，總價(jià)125.6萬(wàn)元。當(dāng)天，她向李先生支付了3萬(wàn)元定金。雙方約定房屋產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)的7日內(nèi)，原告支付首付款45.6萬(wàn)元，擬貸款80萬(wàn)元。5月20日，李先生通知田女士房屋產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)了，但田女士表示，在李先生辦理產(chǎn)權(quán)證期間，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控政策，銀行已暫停發(fā)放第三套房貸款，而自己購(gòu)買(mǎi)的此套房屋為第三套，所以辦不下貸款，希望解除合同。“我去工行和農(nóng)行都咨詢過(guò)，說(shuō)辦不下來(lái)了。”法庭上，田女士向法官表示。

被告：借口“新政”轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)

但李先生的代理人對(duì)此并不認(rèn)可。“當(dāng)時(shí)國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策只是說(shuō)‘商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款’，沒(méi)說(shuō)必須，事實(shí)上北京有30多家銀行，當(dāng)時(shí)很多銀行都可以對(duì)三套房放貸，直到今年8月，國(guó)家才出臺(tái)停止房貸的硬性規(guī)定。”李先生的代理人認(rèn)為，田女士當(dāng)時(shí)完全可以貸款，只是她不想繼續(xù)履行合同，借“房產(chǎn)新政”轉(zhuǎn)嫁有可能發(fā)生的降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。此外，他認(rèn)為原告田女士的前兩套房其中一套不在北京城內(nèi)，而是位于河北三河，不符合三套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。但田女士稱她咨詢過(guò)相關(guān)部門(mén)，三河的房子也在認(rèn)定范圍內(nèi)。

焦點(diǎn)二：“房產(chǎn)新政”屬不可抗力？

原告：因不可抗力無(wú)奈毀約

法庭上的另外一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于如果田女士因“房產(chǎn)新政”毀約，“房產(chǎn)新政”屬于不屬于不可抗力因素？原告田女士認(rèn)為，國(guó)家出臺(tái)的“房產(chǎn)新政”導(dǎo)致她無(wú)法貸款，屬不可抗力因素，按照雙方簽訂的合同，“因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任。”由此希望判被告返還30000元定金并解除原購(gòu)房合同。

被告：“新政”并非不可預(yù)見(jiàn)

但被告李先生認(rèn)為，“房產(chǎn)新政”不屬于“不可抗力”，“不可抗力”的構(gòu)成要件是“不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服”，而近幾年國(guó)家一直在對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，不能說(shuō)出臺(tái)“房產(chǎn)新政”是不可預(yù)見(jiàn)的。

法官詢問(wèn)雙方是否同意調(diào)解，雙方均表示“愿意”，原告稱可以支付2000元違約金，被告則稱調(diào)解是在“對(duì)方同意繼續(xù)履行的前提下同意適當(dāng)減少其延期的違約責(zé)任”，由于雙方分歧較大，法官表示將庭下再行調(diào)解。