首套住房首付款比例調(diào)整至30%以上,第三套及以上住房貸款暫停,嚴(yán)控消費(fèi)類(lèi)貸款用于購(gòu)房,外地購(gòu)房禁令全國(guó)推廣,房地產(chǎn)稅由傳說(shuō)轉(zhuǎn)向現(xiàn)實(shí)進(jìn)而全國(guó)推廣……繼本月內(nèi)四度出臺(tái)調(diào)控新政后,樓市第二波調(diào)控之靴再度落下系列炮彈,從信貸到稅收,從銷(xiāo)售監(jiān)管到IPO融資,幾乎能想到的都有所涉及。業(yè)內(nèi)人士表示,隨著各部委配套細(xì)則的陸續(xù)公布,還應(yīng)該有更多的超出國(guó)十條范圍內(nèi)的細(xì)節(jié)方面新政策、新措施,房地產(chǎn)市場(chǎng)將再度降溫,今年第四季度,重點(diǎn)城市的商品住宅成交量估計(jì)將略有回落,房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力減退。

個(gè)人房貸

首套房統(tǒng)一首付三成

根據(jù)住建部等多部委昨日公布的新政,各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款;對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房,首付款比例調(diào)整到30%及以上;對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭,嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定;各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理,禁止用于購(gòu)買(mǎi)住房。

上述5條關(guān)于房地產(chǎn)信貸的政策絕大部分都是"新政",而且是全國(guó)一刀切的政策,比如以前的政策中對(duì)于首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住宅的貸款最低首付可為20%,現(xiàn)在全部定為三成以上,而對(duì)外地人貸款和三套房貸的暫停也從過(guò)去的房?jī)r(jià)過(guò)熱城市擴(kuò)展至全國(guó)。

消費(fèi)貸款

禁止用于購(gòu)買(mǎi)住房

值得一提的是,除了歷次調(diào)控都會(huì)涉及的個(gè)貸之外,本輪調(diào)控也首度要求消費(fèi)性貸款 禁止用于購(gòu)買(mǎi)住房,將比較有力地堵住那些通過(guò) 消費(fèi)貸款買(mǎi)房的所謂灰色通道。但中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇則指出,在房貸業(yè)務(wù)日益趨緊的局面下,多家銀行開(kāi)始主攻車(chē)貸、信用貸、抵押貸等房貸之外的個(gè)人 消費(fèi)貸款領(lǐng)域,以彌補(bǔ)房貸業(yè)務(wù)下滑帶來(lái)的利潤(rùn)下降。這也給了一些投機(jī)客鉆空子的機(jī)會(huì),通過(guò)套現(xiàn)公司的操作,抵押貸、消費(fèi)貸依然有機(jī)會(huì)流入樓市。北京大學(xué)證券研究所所長(zhǎng)呂隨啟也認(rèn)為,消費(fèi)貸流入樓市的可能性依然存在,消費(fèi)類(lèi)貸款套現(xiàn)通常比較隱蔽,追查難度大,這就要求商業(yè)銀行投入更多的人力來(lái)進(jìn)行貸后審查。

一旦消費(fèi)類(lèi)貸款流入樓市,放貸銀行要承擔(dān)哪些責(zé)任;貸款人、幫助貸款人實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)的"套現(xiàn)公司"要面臨哪些處罰,目前都沒(méi)有明確的法律法規(guī),這也需要相關(guān)監(jiān)管部門(mén)進(jìn)一步完善及補(bǔ)充。郭田勇如此提醒。

財(cái)稅政策

售房個(gè)稅減免優(yōu)惠取消

在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)方面,根據(jù)昨晚財(cái)政部、國(guó)稅總局、住建部發(fā)布的細(xì)則,除了對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房,且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)惟一住房的,減半征收契稅,并對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭惟一住房的,減按1%稅率征收契稅外,對(duì)出售自有住房并在一年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。對(duì)部分區(qū)域之前的個(gè)稅減免政策,本次政策明確取消,避免在宏觀調(diào)控大趨勢(shì)下,地方個(gè)別政策被曲解為市場(chǎng)利好而導(dǎo)致購(gòu)房者的盲目行為。

在稅費(fèi)方面,新政提出要加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作,并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。

雖然沒(méi)明確說(shuō)房地產(chǎn)稅由空轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向正式啟動(dòng),但全國(guó)推廣已然說(shuō)明這個(gè)傳說(shuō)已久的稅種即將出臺(tái)。熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天認(rèn)為,可能很快,相關(guān)部委的指導(dǎo)意見(jiàn)也會(huì)隨機(jī)出臺(tái),此前傳言的試點(diǎn)城市將公布自己的具體政策。

捂盤(pán)炒房

房企停牌中介遭查

對(duì)開(kāi)發(fā)商土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)行為,新政要求繼續(xù)加大曝光和處罰力度。對(duì)有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地,各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。

對(duì)此,顧辰天認(rèn)為,今年以來(lái)IPO重啟,讓很多去年未能上市的開(kāi)發(fā)商順利上市或者借殼上市,或者登陸港股來(lái)融資。然而,此次國(guó)家已經(jīng)明確表示,有故意拖延工期或者捂房惜售的開(kāi)發(fā)商一旦被查出,則禁止其進(jìn)行股票交易,也就是說(shuō)將有被停牌的風(fēng)險(xiǎn),這對(duì)于已經(jīng)上市的公司來(lái)說(shuō)絕對(duì)是重磅威懾。