收購物業(yè),一個多月后出售套現。一家名為高和投資的私募基金在宏觀調控趨緊的當下仍然迅速完成了這一過程。

　　5月初,高和投資買下了距離北京昆侖飯店不遠的琨莎中心二期寫字樓及商鋪,并更名為中莎廣場。盡管董事長蘇鑫沒有流露具體的成交金額,但據知情人士介紹,中莎廣場的收購價非常具有競爭力。6月20日,中莎廣場將按原打算逆市開盤,開盤價約為35000元/平方米。

事實上,中莎廣場已經是高和投資成立以來的第二筆收購。在此之前,該基金已收購了位于東二環(huán)朝陽門內凱德華璽項目上千平方米的底商,經過資產管理,出租給一些高品德的租戶,以期此后以較高溢價賣出獲益。

宏觀調控下,國內的房產私募基金似乎迎來一次難得的機會。據懂得,高和投資定位為國內第一家以商業(yè)地產為投資方向的私募基金,這與蘇鑫的經歷不無關系。在擔負高和投資的掌門人之前,蘇鑫在SOHO中國(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)有著11年的任職經驗,去職之前,他是SOHO中國的副總裁,主管銷售。

“去年10月,我出來創(chuàng)立了這家公司,那時候我就要斷定我為什么要做基金,我將來要投的是哪個方向。”蘇鑫彼時的結論是,相對于國外基金占房地產投資市場份額的60%至70%,國內基金目前在房地產投資市場上的比例還很小,因此他決定到一線城市收購商辦物業(yè),經過“資產精裝修”后,找到“安全資本”作為物業(yè)的新買家。

據蘇鑫介紹,高和投資收購商辦物業(yè)的資本大多來自北京,“他們熟悉這個城市,資金請求高收益并可以承擔高風險”;而后期的“安全資本”重要來自于山西、內蒙古能源、礦業(yè)方面的民間資本,“這類資本不會炒房,他們尋求的是持有物業(yè),通過租金取得收入,以及資產經營的升值,他們重視的是長遠的利益。”

高和投資的運作模式被簡略概括為:募集尋求高收益的資金,投資收購北京等一線城市的商辦物業(yè),對資產進行重新包裝和整合,引入符合特定請求的租戶后,將手中的物業(yè)資產出售給安全資本,再搖身一變成為這些商辦物業(yè)的資產管理者,從而獲得長期穩(wěn)固的管理費用。

“現在,我非常慶幸當初選擇了將商業(yè)地產作為投資方向。”蘇鑫對《第一財經日報》表現,在如今的調控環(huán)境下,商辦物業(yè)不在政策的打壓范疇內,而這就對山西、內蒙古的安全性資本構成了強盛的吸引力。

“商業(yè)地產的確是一個宏大的價值洼地。”北京科技大學管理學院教授趙曉認為,這次宏觀調控擠出住宅市場泡沫的同時,也讓人們對商業(yè)地產的價值有了重新的審視。“據我懂得,之前純粹炒樓的溫州炒房團,現在已經轉向具有穩(wěn)固的現金流收益的商業(yè)地產項目。”

與SOHO中國的模式異曲同工,中莎廣場盡管限定投資者必須為以中長期投資收益為目標的安全性資本持有者或自用客戶,但其面對的賣家依然是個人,其對商辦物業(yè)的處理方法也依然為散售。

而在建外SOHO散售之后持續(xù)至今的物業(yè)糾紛尚未散去之時,高和投資旗下物業(yè)的未來遠景無疑也讓人捏一把汗。

“我們請求投資人承諾在5個月內委托唯一一家代理公司出租,并在業(yè)主委員會成立之前代表投資人統(tǒng)一進行物業(yè)和諧。”蘇鑫說明。但他也坦言,在業(yè)主委員會成立之后,高和投資就會全身而退。

物業(yè)管理的隱患之外,對于高和投資來說,其核心競爭力無疑在于獲得前期私募及后期安全性資金的渠道,并與之保持長期良好的相互信任的關系。蘇鑫表現,在公司創(chuàng)辦的前期,獲得這些渠道靠的是個人人脈,在后期的發(fā)展中,就要依附公司品牌,“所以現在我們最核心的還是要把目前的兩個項目做好,只能成功,不能失敗。”