今年4月17日，國務院發(fā)出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求遏制房價過快上漲，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。其中引人關注的是提高了二套房、三套房的貸款門檻。

　　房地產(chǎn)新政實施后，我市不少購房者群體貸款買房的打算大受影響，同時也相應出現(xiàn)了不少無力支付首付款、無法貸款，從而需要退房或者終止合同的“違約群體”。

　　對于國家政策調(diào)整的情況應該算作“不可抗力”，還是“情勢變更”，業(yè)內(nèi)還存在廣泛爭議。在這種情況下違約責任究竟應該如何承擔?購房者、房屋銷售方、中介的各自利益應該如何維護?記者對此進行了深入采訪調(diào)查。

　　新政之后頻現(xiàn)違約困局

　　從黑龍江來連打工的市民高女士一家一直在金州區(qū)租房居住。今年4月15日，高女士準備購買一套位于金州的新小區(qū)住房。高女士說，這套住房的總價格為46萬多元，按照當時的情況可以首付2成即不到10萬元錢。高女士當天就交納了1萬元定金并簽訂了認購書。不料，就在她簽訂認購書之后兩天，國家房貸新政出臺，政策對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購買住房貸款。4月22日，當高女士帶著兩成首付款來到售樓處時，對方答復說貸款可能辦不下來了。“售樓人員讓我首付40多萬元，我根本拿不出來。于是我提出不買了，可是售樓處告訴我，這樣我就違約了，1萬元定金不能退了。”高女士無奈地表示。

　　市民李先生在“新政”實施前，通過中介購買了一套二手房。李先生說，自己是二次購房，主要目的是為了改善居住條件。“我今年年初才賣掉原來60多平方米的房子，4月初通過中介購買了一套位于甘井子區(qū)的二手房，房子面積110平方米，總價120多萬元。”李先生說，自己手里的錢不夠支付全部房款，于是他打算首付4成，其他部分辦理組合貸款。“簽了合同之后，我就支付了50多萬的首付款。但是沒想到在新政出臺之后，我因為買第一套房時已經(jīng)有過貸款，所以組合貸款很可能辦不下來。”李先生稱，因為自己手頭沒有多余的錢，所以打算解除合同。“我和房主商量之后，對方也表示同意。但是現(xiàn)在的問題是中介方面拒絕我們解除合同的要求，要求我們雙方必須各自支付1萬元中介費。”

　　5月16日，記者聯(lián)系上負責李先生買房的這家中介的王經(jīng)理。他告訴記者，國家政策雖然有所調(diào)整，但買房人也不能隨意違約。“我們已經(jīng)履行了作為中介的全部義務，理應得到中介費。不能說買方無法貸款了，就讓我們來承擔損失。”王經(jīng)理表示。

　　王經(jīng)理還告訴記者，自房貸新政出臺以來，不少已經(jīng)交納了定金甚至首付款的買房人提出終止合同。“這其中大多數(shù)人是因為按照新規(guī)無法支付首付款。但是還有個別買房人是覺得政策調(diào)整后房價會下調(diào)，現(xiàn)在買房‘吃虧了’，所以提出終止合同。”

　　買方、賣方、中介都很困惑

　　據(jù)了解，房產(chǎn)新政頒布以來，房產(chǎn)交易意向書、預約認購書、合同出現(xiàn)了大量的違約情況。是信守承諾繼續(xù)交易，還是終止合同停止買賣?如果違約，將面臨什么樣的法律風險，守約方又如何維護自己的合法權益?買方、賣方、中介目前都很困惑。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，新政出臺后主要有三種原因導致解約糾紛頻現(xiàn)。首先是首付比例提高至五成超出預算，一些市民無力籌措首付款而被迫解除合同。第二是停止發(fā)放第三套房房貸。對于一些擁有兩套以上住房的購房者來說，這類情況尤其突出。第三是異地購房無法獲得貸款。高女士就屬于這類情況。

　　在這些情況中，對于違約一方的責任該如何確認和承擔，往往是購房者們最為關注的問題。采訪中，部分中介和開發(fā)商認為，房產(chǎn)政策調(diào)整應視為買房過程中可能存在的風險，買房者應該對此有所準備，因此一旦無力支付“漲價”后的首付款，責任應該由其全部承擔。但也有不少銷售方對無法貸款買房人持同情態(tài)度，表示違約責任可以由各方共同協(xié)商解決。我市一家大型中介的銷售人員就表示，如果買方實在無力付款，只要賣方同意解除合同，中介方面可以不收取中介費用。

　　政策調(diào)整是否屬“不可抗力”尚存爭議

　　在政策調(diào)整后出現(xiàn)的違約爭議中，不少購房者認為國家有關房產(chǎn)、貸款等問題的政策調(diào)整，應該屬于不可抗力，房產(chǎn)政策的調(diào)整不為開發(fā)商或者購房者意志轉移，政策調(diào)整導致合同無法履行，雙方當事人均無過錯。因此可以無條件解除合同，不必支付違約金。

　　但是律師認為，因支付能力方面的原因要求退房，除非合同已做約定，否則只能由購房者自行承擔違約責任。“銀行能否同意足額貸款給買房人并非商品房交易的必要條件。”律師認為，國家政策調(diào)整不應視為不可抗力。雙方均應按照合同的約定履行合同，不能以房產(chǎn)政策變化為借口拒絕履行合同。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，對于房產(chǎn)政策調(diào)整引起的商品房交易糾紛，首先要看雙方的購房合同，如果合同中有對于因國家相關政策調(diào)整而引發(fā)的相關爭議的處理，雙方可根據(jù)合同來履行。

　　我市一家地產(chǎn)開發(fā)商擬定的購房合同中就有類似條款：“買受人應自本合同簽訂之日起7日內(nèi)辦妥銀行按揭手續(xù)，即與按揭銀行簽訂按揭貸款合同并按按揭銀行要求提供所需的全部資料。如買受人按揭申請不為按揭銀行接受，則買受人應自收到出賣人或按揭銀行的書面通知之日起5日內(nèi)書面答復出賣人，并選擇出賣人認可的其他付款方式;若買受人逾期不復函或不選擇出賣人認可的付款方式的，則每逾期一日，買受人應按房價款總額的萬分之三向出賣人支付違約金。”

　　但如果合同內(nèi)沒有具體涉及這方面的情況，遇到這樣的糾紛，消費者只能通過訴訟渠道尋求解決。據(jù)了解，國家房地產(chǎn)政策調(diào)整后，地方的配套措施，尤其是對于違約責任的有關規(guī)定尚未明確，購房者在此期間要注意政策風險，最好在雙方簽訂購房合同時，將國家政策變更等情況列入合同之中，對由此造成的責任后果進行詳細約定。