今年以來，新建商品房市場持續(xù)低迷，特別是以剛需為主的郊區(qū)項目滯銷情況嚴(yán)重，價格下行預(yù)期明顯，然而7月新建商品房成交均價卻上漲了9.8%。7月中低端項目成交比重下滑，3萬元/平方米以上的高端項目成交比重則上升了6個百分點。新建商品房市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，未來以改善性需求為主的高端項目有望升溫。

　　高端項目套現(xiàn)146億

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2011年1-7月共入市94個項目，截至目前，成交總金額為349億元，其中，售價高于3萬元/平方米以上的項目22個，共計回籠資金達(dá)到146億元，約占總銷售金額的42%。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，由于限購政策圈定了較為固定的購買人群，在階段性政策周期內(nèi)，開發(fā)商為提早搶占市場份額會增加入市項目數(shù)量，6月是一個推盤高峰期，預(yù)計四季度初期會再次迎來下半年的供應(yīng)高峰。然而，根據(jù)北京市房協(xié)公布的數(shù)據(jù)顯示，首次購房比重達(dá)到88%，受剛需市場影響，新建商品房成交難以突破現(xiàn)有的疲軟狀態(tài)。與此相反，高端市場相對活躍，CPI連續(xù)兩月破六，高通脹情況下，購房者對房產(chǎn)的保值增值期望加強(qiáng)。根據(jù)鏈家在線統(tǒng)計，7月總價500萬元以上的樓盤關(guān)注度環(huán)比上漲了15%。改善性購房和希望一步到位的首次購房需求向市區(qū)回流，一方面拉高新建商品房成交均價，另一方面向開發(fā)商傳達(dá)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的訊息。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，今年1-7月新建商品房供應(yīng)量為30905套，其中高端項目供應(yīng)僅5589套。以18%的供應(yīng)量博取四成銷售資金，對于開發(fā)商來說，銷售壓力較小，回籠資金更加明顯，預(yù)計下半年高端項目入市比例將有所提升。

　　記者了解到，今年以來中海九號公館(論壇)、金茂府(論壇)、西山壹號、公園1872(論壇視頻)等一批高端項目熱銷，而這些項目基本上推出的是以滿足高端改善性需求的大戶型。如中海九號公館推出了175平方米和210平方米的御山居高層精裝豪宅，目前主推175平方米的精裝三居和四居；金茂府目前主推的15、16號樓為220-230平方米的精裝住宅。

　　保障房滿足基本需求

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，8月7日，今年第四塊面積超10萬平方米的保障房項目入市，2011年可售保障性住房供應(yīng)達(dá)到1.5萬套，約占新建商品房供應(yīng)量的五成。而今年新入市的商品房成交量只有1.4萬套，與新建保障房成交比重接近1：1，隨著未來保障房入市量的增加，這一比重將有可能持續(xù)拉大。

　　張月認(rèn)為，受限購政策影響，商品房市場成交低落，如果下半年限購向二三線城市全面挺進(jìn)，將嚴(yán)重制約開發(fā)商區(qū)域轉(zhuǎn)移銷售壓力的戰(zhàn)略布局，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)很可能跌破100%，商品住宅市場將急劇收縮。同時，受政策主導(dǎo)，保障房建設(shè)速度加快，根據(jù)央行營管部公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京全部房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增額為158.26億元，其中82.9%都投向了保障性住房，全市保障性住房開發(fā)貸款比年初增加131.2億元；此外，房企為融資需要增加保障房承建，商品房項目生產(chǎn)力相應(yīng)減少，預(yù)計今年以后，商品房開工建設(shè)數(shù)量將有所減少。

　　張月認(rèn)為，限購政策之所以能夠在短期內(nèi)起到穩(wěn)定房價的作用，主要是由于限定購買范圍，而要疏導(dǎo)城市化進(jìn)程中長期形成的高房價和低購買力的矛盾，根本上還需要保障房來托底。受此影響，今后，在滿足基本住房需求的高密度低端市場，開發(fā)商將難以再形成競爭優(yōu)勢，低端項目長期滯銷情況下，很可能轉(zhuǎn)而進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，未來或向中高端布局。