房?jī)r(jià)又降了！對(duì)于關(guān)注樓市的市民來說，6月份可謂好消息不斷。繼6月8日央行下調(diào)貸款利率，購房者還貸壓力減輕后，國家統(tǒng)計(jì)局6月18日又公布了“5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格情況”.數(shù)據(jù)顯示，煙臺(tái)新建住宅指數(shù)出現(xiàn)了“8連跌”。有業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前我市新建住宅庫存壓力仍然非常大，盡管能否進(jìn)一步降價(jià)尚不明朗，但漲價(jià)的可能性幾乎不存在。
數(shù)據(jù)：新房連跌8個(gè)月買房正當(dāng)時(shí)
6月18日上午，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2012年5月份全國70個(gè)大中城市住宅價(jià)格指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有43個(gè)，持平的城市有21個(gè)，上漲的城市有6個(gè)。
與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有55個(gè)，比4月份增加了9個(gè)；上漲的城市有15個(gè)，漲幅均未超過1.4%.同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅比4月份回落的城市有14個(gè)。5月份，煙臺(tái)新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.1%，同比降幅則達(dá)到了2.3%;二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.9%,同比下降2.4%.
從國家統(tǒng)計(jì)局每月公布的數(shù)據(jù)情況來看，這是煙臺(tái)新建住宅指數(shù)連續(xù)第八個(gè)月呈下降趨勢(shì)。煙臺(tái)峻德市場(chǎng)研究人員介紹，除了國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)外，還有一些機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，在一定程度上也可以反映當(dāng)前樓市、房?jī)r(jià)的走勢(shì)。例如，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100 個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2012年5月，全國100個(gè)城市中，有26個(gè)城市住宅指數(shù)環(huán)比上漲，73 個(gè)城市環(huán)比下跌，1 個(gè)城市持平。“降價(jià)”,已經(jīng)不僅僅是發(fā)生一兩個(gè)城市的個(gè)別現(xiàn)象，而是已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。
從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)中不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前煙臺(tái)樓市正發(fā)生著微妙變化。“8連降”讓房?jī)r(jià)進(jìn)一步向合理的區(qū)間邁進(jìn)，這一點(diǎn)在144平米以上的大戶型上體現(xiàn)的尤為明顯。數(shù)據(jù)顯示，5月份，144平米以上戶型環(huán)比降價(jià)0.3%,同比降價(jià)2.7%;二手住宅環(huán)比降價(jià)1.1%,同比降價(jià)5%.
無論新房還是二手房，大戶型、高端房源降價(jià)幅度明顯高于中小戶型。對(duì)于這種現(xiàn)象，正大房產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)姜輝分析，這可能是因?yàn)榇髴粜汀⒏叨朔吭纯們r(jià)太高，有著改善性需求的群體不得不持續(xù)觀望。開發(fā)商及房主為了盡快促成交易達(dá)成，不得不大幅降價(jià)。這些舉動(dòng)，客觀上促使新房及二手房市場(chǎng)都流露出回暖的跡象。
置地前景市場(chǎng)總監(jiān)林敬皓則認(rèn)為，目前樓市正處于平穩(wěn)發(fā)展的階段，基本不存在炒房、投機(jī)的因素，市場(chǎng)環(huán)境良好、當(dāng)前房?jī)r(jià)也是比較合理的，還有不少樓盤正在推出打折促銷活動(dòng)，正是市民入市買房的好時(shí)機(jī)。
市場(chǎng)：5月樓市銷量猛增近6成
樓市的一片降價(jià)聲中，市場(chǎng)的情勢(shì)也在一點(diǎn)一點(diǎn)轉(zhuǎn)好。5月份以來，無論是售樓處還是二手房中介機(jī)構(gòu)，一季度時(shí)期的冷清景象已經(jīng)很難再現(xiàn)了。元盛房產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理唐勇告訴記者，近期成交量和一季度相比有了顯著的提升，每天到店里看房、咨詢的市民絡(luò)繹不絕。
數(shù)據(jù)則更能印證業(yè)內(nèi)人士的說法。記者從煙臺(tái)房產(chǎn)交易網(wǎng)查詢到，截止到5月31日下午5點(diǎn)30分，5月份煙臺(tái)六區(qū)樓市共成交住宅2282套。這一數(shù)據(jù)，不但和4月份相比上漲了近60%,也是今年首次月度成交突破2000套，創(chuàng)造了今年的最好成績(jī)。
對(duì)此，樓市研究人士武俊分析，其實(shí)這種現(xiàn)象并不奇怪，銷量環(huán)比猛增近六成，主要還是開發(fā)商“以價(jià)換量”的結(jié)果。因此，不能憑簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)就斷言樓市已經(jīng)回暖，甚至動(dòng)輒冠以“紅5月”、“紅6月”的頭銜。“你在采訪中肯定也發(fā)現(xiàn)了，很多開發(fā)商和中介對(duì)你講的并不是‘樓市已經(jīng)回暖',而是’有回暖的跡象‘,這兩個(gè)說法是不一樣的，后者無疑更為嚴(yán)謹(jǐn)”,武俊說。
剛剛過去的5月份，“以價(jià)換量”成為多數(shù)開發(fā)商的營(yíng)銷策略。根據(jù)記者的不完全統(tǒng)計(jì)，僅芝罘區(qū)范圍內(nèi)就有大約20個(gè)樓盤項(xiàng)目推出了優(yōu)惠力度不等的打折促銷活動(dòng)。例如，通世新城 6550元/平起，交2 萬抵3 萬；柏林春天6500元/平，推兩套特惠房房款送萬元；東林藏瓏7744元/平起，購房88折優(yōu)惠；光上濱海國際公館7200元/平，全款98折優(yōu)惠。
根據(jù)煙臺(tái)峻德市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月份6區(qū)成交均價(jià)累計(jì)為5407 元/平方米，比4月份5424 元/平方米環(huán)比下跌了 0.3%.其中，芝罘區(qū)降幅最大，達(dá)527元/平方米，高新區(qū)也止住了四連漲的勢(shì)頭，成交均價(jià)首次降到萬元以下。
走勢(shì)：下半年降價(jià)空間受關(guān)注
對(duì)于成交情況處于低迷期的樓市，采取“以價(jià)換量”對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)可以起到積極作用。然而，這種營(yíng)銷方式卻終非長(zhǎng)久之計(jì)。任何一座樓盤，都不可能永無止境地促銷下去。那么，繼5月份的成交量大幅攀升后，下半年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)反彈呢？如果不反彈，降價(jià)的空間又有多大？
采訪中，多數(shù)開發(fā)商對(duì)此問題表現(xiàn)得非常一致：房?jī)r(jià)不會(huì)繼續(xù)跌了，至少將保持現(xiàn)在的水平。根據(jù)煙臺(tái)房產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年6月第二周，煙臺(tái)市新建商品住宅成交量為4.12萬㎡，第三周網(wǎng)簽成交面積為4.12萬㎡，成交套數(shù)420套。同時(shí)，新增入網(wǎng)面積4.13萬㎡，新增套數(shù)445套。目前，我市新建商品住宅未售面積為587萬㎡。
再看另一組數(shù)據(jù)。截止到6月18日中午12點(diǎn)，煙臺(tái)房產(chǎn)交易網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前我市新建商品住宅總?cè)刖W(wǎng)面積為874.02萬㎡，未售面積為587萬㎡，總套數(shù)為79711套，未售50442套。同此前一周數(shù)據(jù)相比較不難算出，六月第三周，煙臺(tái)新增入網(wǎng)面積4.13萬㎡，成交4.12萬㎡，新增套數(shù)445套，成交420套。假設(shè)，目前購房者均購買100㎡房屋，煙臺(tái)樓市每月消化量按五月銷量2000套計(jì)算，現(xiàn)有587萬㎡庫存，足夠煙臺(tái)市場(chǎng)消化兩年半。
巨大的庫存，讓很多開發(fā)商感到壓力山大。事實(shí)上，“以價(jià)換量”在很大程度上就是為了“去庫存”,在庫存越積越多的前提下提高房?jī)r(jià)，這在邏輯上讓人很難理解。一位業(yè)內(nèi)人士分析，房?jī)r(jià)能不能繼續(xù)往下降，這很難說；但開發(fā)商為了能夠減輕銷售壓力，促銷不會(huì)停止，漲價(jià)的可能性也僅僅停留在理論層面。
預(yù)測(cè)：普通市民投資熱潮或顯現(xiàn)
距離6月8日央行降息已經(jīng)十余天，對(duì)于下半年的樓市走勢(shì)，有業(yè)內(nèi)人士提出了一種新觀點(diǎn)：一股針對(duì)廣大市民的投資熱潮，有可能緩慢出現(xiàn)。
也許有人會(huì)感覺納悶：投資樓市，這不恰恰是被國家調(diào)控政策所打壓的一種行為嗎？這種熱潮又怎么可能會(huì)出現(xiàn)？武俊認(rèn)為，這種擔(dān)心其實(shí)是多慮了。國家調(diào)控，打擊的是以炒房為目的的投資行為，而市民個(gè)人買房用來升值，與國家政策并不相悖。
專家的觀點(diǎn)也得到了不少市民的贊同。家住萊山區(qū)黃海城市花園的陳磊告訴記者，其實(shí)很多人在談到“房子”時(shí)，心里多少都會(huì)有一種羨慕的情緒。“別人能買兩套房、三套房，我為什么不能？我完全買得起�。�”陳磊說，現(xiàn)在人們的生活條件越來越好了，和幾十年前那種“緊巴巴”的日子完全不同了，房子雖然是大額商品，但也不再是遙不可及了。目前，樓市走勢(shì)尚不明朗，但有一點(diǎn)是可以肯定的，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，買房子肯定是不會(huì)虧本的，只是升值空間大小的問題。
國家此前宣布降息，目的就是為了刺激消費(fèi)，買房自然也是消費(fèi)的一條途徑。“10年前，轎車可能還是屬于奢侈品，但現(xiàn)在完全大眾化了，我買不起奔馳、寶馬，買輛10萬以下的經(jīng)濟(jì)型轎車還是沒問題的。房子其實(shí)也是這個(gè)道理”,陳磊說，現(xiàn)在煙臺(tái)房?jī)r(jià)較高的區(qū)域主要是高新區(qū)和萊山區(qū)，那么手有余錢的市民，完全可以在均價(jià)相對(duì)較低的芝罘區(qū)購房置業(yè)，未來的升值空間還是很大的。
陳磊簡(jiǎn)單給記者算了一筆賬，以證明“非剛需族”購房并不是一件壓力多么大的事情�，F(xiàn)在普通的家庭，夫妻倆年收入6萬應(yīng)該不難。以5月份芝罘區(qū)成交均價(jià)5770元/㎡來算，購置一套70平米的二套房，總價(jià)不過40萬左右。二套房煙臺(tái)當(dāng)前首付六成，貸款利率為基準(zhǔn)，20年還清貸款，月供僅為1221元，完全在承受范圍以內(nèi)。
對(duì)于這套“二套房”,購房者完全可以有多種處置方法�？梢猿鲎馐杖∽饨稹⒖捎勺约夯蚣依锢先司幼。�(dāng)然也可在未來某個(gè)時(shí)期將房子轉(zhuǎn)手賣掉獲利。武俊表示，這股“潮流”不會(huì)集中釋放或爆發(fā)，而是循序漸進(jìn)，它反映的人們生活水平的進(jìn)一步提高，是一股健康、積極的趨勢(shì)。 （YMG記者徐睿）
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