北京東三環(huán),國貿(mào)橋東南角的贏嘉中心正在緊鑼密鼓地施工。盡管樓頂還立著醒目的中信地產(chǎn)招牌,但贏嘉中心已經(jīng)悄悄迎來了自己的新東家。

8月16日,萬科北京公司總經(jīng)理毛大慶公開向媒體承認(rèn),已經(jīng)以11.5億元的價格從中信地產(chǎn)手中收購了贏嘉中心B座。但是該合作還需相關(guān)部門審批,還要走產(chǎn)權(quán)過戶程序,因此并未在萬科的公告中予以披露。

珠海賓館改造、贏嘉中心改造,“舊樓改造”已經(jīng)成為萬科嘗試進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的途徑之一。而這只是萬科運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的一個縮影,到目前為止,萬科已擁有將近400萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)面積。萬科對商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度正從原先的“簡單處理”到全面介入招商與運(yùn)營,并容忍各地子公司試錯。

　當(dāng)萬科意識到商業(yè)地產(chǎn)的窘狀成為其獲取資源的掣肘,這家標(biāo)桿企業(yè)的躁動與不安已經(jīng)不難被察覺。萬科內(nèi)部人士對本報記者坦陳,萬科管理層已從爭執(zhí)轉(zhuǎn)變?yōu)閼B(tài)度趨于一致。但關(guān)鍵問題是,萬科是否已經(jīng)具備了運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的能力和思維轉(zhuǎn)變,去涉足這個看似花團(tuán)錦簇的“雷區(qū)”。

模式與路徑

本報獨(dú)家獲悉,北京萬科于近期成立了商業(yè)發(fā)展部。該部門成立后,將著手萬科北京地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、招商和運(yùn)營。

該商業(yè)發(fā)展部負(fù)責(zé)人錢嘉對記者表示,北京萬科運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)傾向的模式是由公司先持有運(yùn)營這些項(xiàng)目,待項(xiàng)目培養(yǎng)成熟后,再溢價整體售出。

贏嘉中心的運(yùn)作思路將成為這種模式的范本。此前毛大慶曾對記者表示,贏嘉中心在持有一段時間后,憑借北京萬科的運(yùn)營及品牌效應(yīng),將會溢價出售賺取投資收益。

有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的退出路徑,的確是橫亙在眾多運(yùn)營商面前的一道難題。由于投資渠道不完善,商業(yè)項(xiàng)目的整棟交易無法以證券化的形式退出。錢嘉表示,旗下商業(yè)項(xiàng)目并不會持有太長時間,經(jīng)過幾年的運(yùn)營之后,會尋求私募基金或保險公司等機(jī)構(gòu)投資者實(shí)現(xiàn)退出。

“保險公司由于融資成本低,8%的年回報率便可接受,我們更青睞于保險公司。”錢嘉表示,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目到底是賣還是持有?什么時候賣?未來要看具體情況。持有不持有的核心在于能不能通過持有提升其物業(yè)價值,如果提升空間不大,不如整體運(yùn)營一段時間后賣掉。

“說到底,我們的商業(yè)項(xiàng)目是為了給住宅項(xiàng)目帶來更多的附加價值,而不是像其他公司那樣要求長期穩(wěn)定的租金回報。”錢嘉表示,以周轉(zhuǎn)率和現(xiàn)金流為重要考量指標(biāo)的萬科,無法容忍商業(yè)地產(chǎn)對資金過多的占壓,更難以抵御投資者對商業(yè)地產(chǎn)吞噬現(xiàn)金從而對營業(yè)業(yè)績和ROE(凈資產(chǎn)回報率)降低的責(zé)難。

這只是北京萬科運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的模式與路徑,上述萬科內(nèi)部人士介紹,集團(tuán)層面并未給出一刀切的運(yùn)作模式,而是授權(quán)各區(qū)域公司先行試驗(yàn),并容忍試錯。

對于商業(yè)地產(chǎn)占壓資金問題,觀察北京萬科目前幾個大體量商業(yè)項(xiàng)目很容易看出端倪。位于昌平的金隅萬科城和位于房山的長陽半島,萬科分別與金隅和中糧合作開發(fā),近日傳出的萬科香河項(xiàng)目則是與五礦集團(tuán)聯(lián)手。

錢嘉表示,商業(yè)項(xiàng)目50%的資金可通過銀行貸款,另外50%由萬科和合資公司各承擔(dān)一半,這樣萬科僅以1/4的資金就就可以撬動大體量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,大大減輕了資金壓力。

而在房地產(chǎn)資深人士半求的眼中,萬科之所以打算運(yùn)營存量商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)而不是賣掉,也有其避稅的考慮。

按照他的計(jì)算,一套300平方米的商業(yè)物業(yè),假設(shè)每平方米售價為4萬元,其土地增值稅稅額高達(dá)203萬元。而假設(shè)該物業(yè)的租金是150元/平方米·月,不賣只租就相當(dāng)于一下子節(jié)省了45個月的租金。

“對于商業(yè)物業(yè),如果只是銷售,不僅失去了抵御通貨膨脹的載體,而且要繳納巨額的土地增值稅,銷售商業(yè)物業(yè)無疑是愚昧的選擇。”半求說。