預(yù)期難變

對大多數(shù)投資者來說,市場底部往往是一個不可揣摩的謎團。2008年8月,全球金融危機期間,百仕通CEO蘇世民接收本刊記者采訪時曾表現(xiàn),他更愿意預(yù)測頂部,而不是底部。

與買房者一樣,持張望態(tài)度開發(fā)商并非少數(shù)。一些開發(fā)商抱有等待,認為今年年底前,目前嚴格調(diào)控政策可能會呈現(xiàn)變數(shù),那時推盤不遲。

“現(xiàn)在很多盤都捂著不開,開發(fā)商不知道定多少錢,尤其現(xiàn)在政府請求‘一房一價’,要是該漲的時候漲不上去,不就虧了。不如先不開,等等看政策怎么變。”上述北京開發(fā)商稱。

據(jù)統(tǒng)計,萬科、中海、綠城、恒大、碧桂園、富力、世茂、龍湖、雅居樂、合景泰富、保利香港、復(fù)地、中渝置地、江蘇新城等14家已披露5月銷售事跡上市房企,除恒大在新政之初率先啟動降價策略,5月銷售額環(huán)比上升8%,其余13家房企受4月新政影響明顯,銷售金額環(huán)比平均下滑42%。地產(chǎn)龍頭萬科銷售金額環(huán)比降落34%,綠城降幅高達近七成,龍湖降落近四成。

“除了上市房企迫于資本市場的需要,不得不采用降價方法進行促銷,大部分房企,尤其是民營房企,并不急于降價。”上述業(yè)內(nèi)人士稱。

一位資深地產(chǎn)界律師也對本刊記者表現(xiàn),與2008年之前相比,如今民營房地產(chǎn)企業(yè)資金積累已不可同日而語,地產(chǎn)商多數(shù)手中資金寬裕。

即使是少數(shù)目前現(xiàn)金流為負的地產(chǎn)商,也有可能持續(xù)撐下去。前述北京開發(fā)商稱,要害要看開發(fā)商動了幾個盤子,“把所有盤子都動起來,就難持續(xù),可以放慢一些先不動”。

5月各銀行頒布壓力測試成果顯示,多數(shù)商業(yè)銀行在房價下跌三成的情景假設(shè)下,信貸質(zhì)量惡化程度并未超過警惕程度。很多市場研究機構(gòu)暗示,對于房價上漲過快的部分一線城市,政府本輪調(diào)控的目標(biāo)或為房價下調(diào)約30%。

上述觀點很難得到官方印證。相反,對于調(diào)控目標(biāo),更為保守的觀點正日益盤踞上風(fēng)。6月6日,清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授、中國國民銀行貨幣政策委員會委員李稻葵在公開場合表現(xiàn),克制房價過快上漲政策還會持續(xù),房價不會巨幅降落。

“房價最多降落20%,只要把持住不再瘋漲的話,在我看來政策的目標(biāo)就達到了,也就緩解了社會抵觸。”李稻葵說。

6月9日,中金公司分析師白宏煒等人在一份研究報告中稱,中國房地產(chǎn)處于泡沫積累的初級階段,中國未來應(yīng)當(dāng)在保持房價穩(wěn)固或小幅下跌的情況下,通過收入增加、結(jié)構(gòu)調(diào)劑消化高房價。

僵持之下,房地產(chǎn)投資者仍抱有看好房價上漲的預(yù)期。“若不是急需資金,手中持有多套房產(chǎn)的人,目前也不會輕易出售,因為一方面以往的調(diào)控歷史表明房價長期仍會上漲,目前租金回報率正在進步,另一方面按照現(xiàn)有政策,賣出房產(chǎn)后再買回時杠桿小了,利率成本高了。”一位地產(chǎn)炒家稱,“此外,房地產(chǎn)稅在征收上估計還有不少技巧問題。”

這場表面嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控,最終只是一次歷史重演嗎?