“金九銀十”樓市傳統(tǒng)旺季剛剛開始，近來各地土地市場(chǎng)便已快速升溫。在調(diào)控政策可能進(jìn)一步收緊的情況下，開發(fā)商如此高調(diào)拿地底氣何來？

樂觀預(yù)期促土地市場(chǎng)升溫

9月伊始，土地市場(chǎng)陡然升溫，短暫沉寂的“地王”又開始頻出。9月2日，廣州番禺中心南區(qū)一地塊被廣州城建以樓面價(jià)7282元／平方米取得，番禺“地王”再度被刷新。

9月8日，香港九龍倉(cāng)集團(tuán)旗下的卓光控股有限公司，一舉奪下上海浦東黃浦江沿岸一地塊，總價(jià)48．28億元，折合樓板價(jià)35490元／平方米，創(chuàng)下浦東住宅用地樓板價(jià)新高。

此外，萬達(dá)將武漢東湖中央商務(wù)區(qū)核心地段2幅商住用地收入賬下，47公頃的土地總價(jià)達(dá)76億元，成為該地區(qū)新的總價(jià)“地王”。

中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵認(rèn)為，近期住宅市場(chǎng)成交量的回升令開發(fā)商對(duì)后市預(yù)期開始樂觀，這是導(dǎo)致土地市場(chǎng)升溫的直接原因；而各地政府為完成今年供地計(jì)劃，供應(yīng)放量也為“地王”的誕生創(chuàng)造了條件。預(yù)計(jì)后續(xù)土地將維持放量供應(yīng)，優(yōu)質(zhì)地塊仍將受到各家開發(fā)商爭(zhēng)奪，還會(huì)有更多的“地王”誕生。雖然目前政府頻頻釋放出維持調(diào)控壓力的信號(hào)，但是隨著“金九銀十”的來臨，各地土地和住宅市場(chǎng)已持續(xù)升溫，開發(fā)商對(duì)熱門地塊的爭(zhēng)搶也有加劇之勢(shì)，預(yù)計(jì)在樓市調(diào)控的背景下各方博弈日益加劇。

開發(fā)商拿地底氣何來？

最新數(shù)據(jù)顯示，9月第一周上海商品住宅成交量達(dá)到23．9萬平方米，環(huán)比大幅上升40．3％，創(chuàng)下了自4月17日新一輪調(diào)控開始20周以來的最高水平。與此同時(shí)，上周商品住宅成交均價(jià)也回升了2．6％，達(dá)到21350元／平方米。而且大批新房即將在“金九銀十”期間陸續(xù)上市，上海樓市將迎來供應(yīng)高峰。僅9月份預(yù)計(jì)新開樓盤數(shù)量將突破80余個(gè)，其中35個(gè)屬于新建樓盤上市，45個(gè)是在售樓盤推新房源。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，雖然8月份政策面依然維持調(diào)控從緊態(tài)勢(shì)，部分城市暫停第三套房貸、土地清查、預(yù)售監(jiān)管等利空消息接連出現(xiàn)，但這些都未能阻擋成交量的穩(wěn)步回升。在經(jīng)歷了3個(gè)月的市場(chǎng)調(diào)整和觀望期后，8月剛性需求再度釋放，推動(dòng)樓市強(qiáng)勢(shì)反彈。

根據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，6月以來，北京、廣州、上海、深圳、天津五大城市二手住宅成交量持續(xù)回升。8月份，五大城市二手住宅成交量繼續(xù)回升，環(huán)比增幅四至五成，上海、廣州兩市的二手房?jī)r(jià)也開始止跌回升。北京和上海8月份二手住宅成交量分別僅相當(dāng)于2009年月均水平的50％和59％，但廣州、深圳和天津8月二手住宅成交量已經(jīng)接近2009年的月均水平。

除了近期住宅市場(chǎng)的成交回暖外，銷售回款增加令開發(fā)商資金狀況有所好轉(zhuǎn)，也讓其拿地時(shí)底氣十足。

從萬科、富力兩家上市房企公布的8月銷售業(yè)績(jī)來看，8月份銷售金額較去年同期分別增加了149％和45％。其中萬科單月銷售過百億元，更是刷新了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)單月銷售記錄。正是“不差錢”的底氣讓萬科8月份在深圳、長(zhǎng)沙、福州、沈陽(yáng)等地購(gòu)入商品住宅用地166．5公頃，購(gòu)地金額高達(dá)78億元。

此外，房企在融資方面也有利好消息出臺(tái)。9月5日，保監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，該細(xì)則是對(duì)一個(gè)月前頒布的“險(xiǎn)資進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)合法化”等相關(guān)條例的進(jìn)一步細(xì)化。

劉淵告訴記者，截至2010年6月底保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)為4．52萬億元，按規(guī)定的投資上限10％計(jì)算，預(yù)計(jì)可投入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金高達(dá)4520億元，約占2009年商品房銷售金額的10％。同時(shí)，他認(rèn)為，此筆巨資的入市，對(duì)于常規(guī)渠道融資受限的開發(fā)商，無疑是利好消息，如何監(jiān)管、規(guī)范使用進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的保險(xiǎn)資金，將在一定程度上影響調(diào)控的實(shí)際效果。

不排除新一輪調(diào)控政策出臺(tái)

“一旦后市回暖過快，政府將極有可能采取更嚴(yán)厲的調(diào)控政策來嚴(yán)控市場(chǎng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)再度陷入調(diào)整”。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)于8月中旬兩次發(fā)表講話，表示要鞏固調(diào)控成果，保持市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，充分顯示出中央政府對(duì)于調(diào)控從嚴(yán)不變的決心，因此，樓市過快回暖并不是件好事。