時至年中，新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控已過近3個月時間，房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了新的變更。商品房成交量持續(xù)下滑，一線城市堅挺的房價開端松動，土地市場持續(xù)流拍，二手房市場量價齊降，部分一線城市租金快速上漲。

房地產(chǎn)市場的驟然變更，背后畢竟蘊藏什么含義，釋放怎樣的信號？是否標(biāo)記著房地產(chǎn)市場開端走上健康發(fā)展之路？

房價：是松動還是“假摔”？

供職于北京一家金融機構(gòu)的劉曉莉，半年來保持看房，卻始終沒有出手，一直等候最佳的機會。“一會兒說北京房價降8000元，一會兒說打折一會兒又取消，房價就像一滴松油，看著會下跌就是跌不下來。”她用這樣一個形象的比喻，表達了自己對房價的觀察。

事實上，從全國的角度來講，房價已經(jīng)呈現(xiàn)了新的變更。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，5月份，70個大中城市新建商品房價格漲幅比4月回落0.3個百分點，這是自2009年4月以來首次呈現(xiàn)回落。

當(dāng)然，在統(tǒng)計數(shù)據(jù)背后情況并不一致。開發(fā)商陣營確實呈現(xiàn)了“兩極分化”。一方面不少企業(yè)對房價報復(fù)性反彈仍存在等待，價格依舊堅挺，甚至放慢了開發(fā)和銷售節(jié)奏；另一方面，5月以來，綠地、萬科、保利、恒大等企業(yè)已經(jīng)開端采用降價、贈送面積等優(yōu)惠措施增進銷售。

萬科總裁郁亮公開表現(xiàn)：“市場好的時候，萬科不會惜售，市場不好的時候，萬科也絕不會硬扛著不調(diào)劑。”

但一個不爭的事實是，房價上漲的“步伐”正在放慢，甚至呈現(xiàn)降落。當(dāng)前人們最為關(guān)注的是未來走勢如何。這是檢驗房價是真的松動還是有人質(zhì)疑“假摔”的最好證明。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長柴強為記者刻畫出調(diào)控下市場變更的鏈條：張望－局部促銷－全面促銷－局部降價－全面降價。認(rèn)為當(dāng)前正處于局部促銷與全面促銷的轉(zhuǎn)接階段。

成交量持續(xù)走低，將迫使部分熱門城市房價下調(diào)，二三線城市房價將穩(wěn)中趨降。國務(wù)院發(fā)展研究中心專家巴曙松表現(xiàn)，成交量的明顯萎縮闡明投機性需求正在離場，而且如果這一趨勢持續(xù)下去的話，加上今年5.6億平方米的新增住宅供給量，2010年下半年一線核心城市下跌幾成定局，而且全國范疇內(nèi)的房價也將面臨下調(diào)壓力。

二手房市場：是已經(jīng)見底還是持續(xù)下滑？

樓市調(diào)控新政策一經(jīng)頒布，京滬深一線城市旋即呈現(xiàn)二手房拋售現(xiàn)象。

來自權(quán)威部門的數(shù)據(jù)顯示，5月份，90個重點城市二手住房成交1572萬平方米，同比降落0.8％，環(huán)比降落11.2％。

進入6月，二手房成交量持續(xù)降落。來自中國指數(shù)研究院的報告稱，截至2010年6月28日，北京、廣州、深圳、南京環(huán)比減少在30％以上，深圳成交6815套，環(huán)比減少44％，為最多。

伴隨著交易量的降落，5月份70個大中城市二手房價格環(huán)比降落0.4％。這是自2009年2月以來首次呈現(xiàn)環(huán)比降落。

“目前，北京二手房價，相比此前最高點，回落約10％，個別區(qū)域的降幅達到15％。”21世紀(jì)不動產(chǎn)團體市場總監(jiān)林蕾說。

為什么二手房市場調(diào)控的“速凍”效應(yīng)如此明顯？“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張月說：“這重要在于本次調(diào)控不但讓更多花費者選擇張望態(tài)度，靜待房價下跌，還在于逐步深入履行的差別化信貸政策、限購政策抬高了購房門檻，明顯克制了市場中的購房需求。”

不過，不同區(qū)域的二手房均價程度變更并不雷同。中國指數(shù)研究院報告稱，北京的望京、通州、亦莊等區(qū)域的二手房均價上漲過快的區(qū)域，均價降落較大，平均降幅在2000元左右。擁有中心腸位和學(xué)區(qū)房等概念的二手房區(qū)域抗跌性較強。如廣州的天河、天河公園、天河北等板塊的二手房價格不降反升，上海徐匯等區(qū)域的房價也無松動。

來自21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測中心6月初發(fā)布的調(diào)查顯示，有意入市的客戶中，以剛性需求和置換型為主，同時也有少數(shù)意在抄底的投資者。