前期調(diào)控政策收效不明顯，國務(wù)院再發(fā)堅決遏制房價過快上漲的新“國十條”

2010年4月17日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，進(jìn)一步將二套房貸款首付比例進(jìn)步到50%，在商品住房價格過高、上漲過快、供給緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對不能供給1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購置住房貸款。而且可以采用在必定時代內(nèi)限定購房套數(shù)的措施。宏觀調(diào)控的升級，表明了政府的調(diào)控決心和態(tài)度，對市場需求的強(qiáng)力壓抑，會造成市場成交量的大幅下滑。但是，在政策消化期過后，市場需求會集中爆發(fā)，成交量的報復(fù)性反彈會使調(diào)控后果削弱甚至被抵消。

北京市出臺貫徹落實(shí)新“國十條”的“京十二條”

為全面貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》精力，北京市政府出臺了更為嚴(yán)格的“京十二條”。其規(guī)定條款是對新“國十條”的延續(xù)和深化，提出要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管力度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)對其供給借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相干融資方便。對存在土地閑置及炒地行動的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款。在克制購房需求的同時，對房地產(chǎn)企業(yè)融資需求和融資渠道加以限制，會轉(zhuǎn)變開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流充裕的現(xiàn)狀，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨資金鏈?zhǔn)站o的壓力。

北京市頒布商品住宅“限購”令，強(qiáng)力壓縮市場需求

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會《關(guān)于落實(shí)同一購房家庭只能在本市新購置一套商品住房有關(guān)政策的通知》中明白，自2010年5月1日起，同一購房家庭（包含購房人、配偶及未成年子女，下同）只能在本市新購置一套商品住房。此政策延續(xù)了之前克制市場需求的調(diào)控思路，在對投資、投機(jī)性等不合理購房需求進(jìn)行打壓遏制的同時，也將正常的改良型購房需求拒之門外。對需求的壓縮，會造成市場成交量降落。市場成交的低迷，加重了開發(fā)商和購房者的張望情感，市場將進(jìn)入政策張望期。

以減稅手段來支撐城市和國有工礦棚戶區(qū)改革

2010年5月4日，財政部和國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改革項目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》。其中明白規(guī)定：城市和國有工礦棚戶區(qū)改革安置住房項目免征城鎮(zhèn)土地應(yīng)用稅，對改革安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改革安置住房相干的印花稅以及購置安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。另外，個人首次購置90平方米以下改革安置住房，可按1％的稅率計征契稅；購置超過90平方米，但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改革安置住房，按法定稅率減半計征契稅。城市和國有工礦棚戶區(qū)改革安置住房項目標(biāo)大力建設(shè)，在改良棚戶區(qū)居民住房條件的同時拉動了房地產(chǎn)開發(fā)投資增加，對GDP保持穩(wěn)固增加有積極作用。對首次購置安置房的個人給予不同幅度的契稅優(yōu)惠，既是對棚戶區(qū)居民購房才能的提升，也是對房地產(chǎn)市場成交量的穩(wěn)固。

加大土地增值稅清算力度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈?zhǔn)站o

國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，對土地增值稅清算時涉及相干費(fèi)用的減免和盤算稅率進(jìn)行了明白規(guī)定，并強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。該政策意在加強(qiáng)土地增值稅清算和管理，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算力度的加大，是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的隱性收緊，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金充裕度下降。

二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺，行業(yè)低迷態(tài)勢加重

《關(guān)于規(guī)范商業(yè)個人房貸二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，斷定了商業(yè)性個人住房貸款二套房貸的認(rèn)定根據(jù)，居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)根據(jù)擬購房家庭(包含借款人、配偶及未成年子女)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。借款人已利用貸款購置過一套(及以上)住房，又申請貸款購置住房的，履行二套房貸政策。即認(rèn)房又認(rèn)貸的二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步收窄了二套房貸認(rèn)定范疇，不僅打擊了投機(jī)性購房需求，對投資型和改良型購房需求的克制作用也很強(qiáng)。對本屬合理住房花費(fèi)的改良型購房需求的壓抑，加劇了市場成交低迷態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提前做好應(yīng)對籌備，重點(diǎn)是要進(jìn)步企業(yè)資金配置的合理性與安全性。