一、市場表現(xiàn)

在宏觀調(diào)控政策的疊加作用影響下，由于購房需求受到克制，因而市場成交量呈現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)市場也由熱趨冷。

圖1：2009年上半年、2010年上半年北京市住宅成交情況

數(shù)據(jù)起源：天朗房訊、北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)

2010年1-6月，北京市住宅成交量為51838套、572.23萬平米，比去年同期降落39.2%。其中，住宅期房成交量是451.59萬平米，現(xiàn)房成交量是120.64萬平米，與去年同期相比分辨降落38.6%、41.2%。購房者張望心理加重，大眾購房熱情減退，購房需求不再茂盛是市場成交量降落的主因。

6月，北京市共成交住宅4961套、52.79萬平米，與上月相比，少成交1308套、10.36萬平米。成交面積環(huán)比降落16.4%，同比降幅高達73.6%。由此可見，宏觀調(diào)控政策對市場的降溫作用明顯，市場成交低迷態(tài)勢將延續(xù)。

圖2：2009年上半年、2010年上半年北京市商品住宅期房成交對照

數(shù)據(jù)起源：天朗房訊、北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)

2010年上半年，北京市商品住宅期房共成交32001套，成交面積比2009年同期降落44.7%。其中，6月份成交商品住宅期房2898套、31.91萬平米，成交量環(huán)比降落11.4%。

圖3：2009年上半年、2010年上半年北京市二手房成交對照

數(shù)據(jù)起源：天朗房訊、北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)

2010年1-6月，北京市二手房的成交量是11.10萬套、1115.99萬平米。其中，二手住宅共成交10.39萬套、968.1萬平米，比2009年同期增加2702套、62.87萬平米。春節(jié)后，3、4月份二手住房交易的活潑，從整體上提升了二手住房的成交量。

6月，北京市二手房的成交量是11178套、125.37萬平米。其中，成交二手住宅10370套、102.24萬平米，比5月少成交3175套，環(huán)比減幅為23.4%。二手房交易優(yōu)惠政策的取消，宏觀調(diào)控使購房者心理預(yù)期轉(zhuǎn)變，都是二手住房成交量降落的原因。

從北京市交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2010年上半年，北京市商品房存量為173.33萬套，其中住宅存量是53.73萬套，占比為31%。。6月份，北京市住宅存量為89489套，同比降落18.3%，環(huán)比降落0.2%。由于2009年房地產(chǎn)市場銷售火爆，導(dǎo)致住宅存量大幅降落。本月住宅存量微降，從側(cè)面反應(yīng)出市場成交不旺。

據(jù)天朗房訊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年上半年北京市共有393個項目取得預(yù)售允許證，預(yù)售面積是682.77萬平米。項目預(yù)售個數(shù)比去年同期減少82個，預(yù)售面積減少14.7%。由于開發(fā)商對未來市場走向斷定不明，對宏觀調(diào)控預(yù)期不樂觀，對開盤十分謹慎，從而導(dǎo)致預(yù)售項目減少。

二、政策分析

2010年上半年，政府再次出手對過熱的房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，遏制部分城市房價過快上漲、打擊投機炒房、克制投資、領(lǐng)導(dǎo)居民進行合理住房花費成為本論宏觀調(diào)控的要害點。具體表現(xiàn)為：

進一步加強和改良房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，增進房地產(chǎn)市場安穩(wěn)健康發(fā)展

2010年1月7日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于增進房地產(chǎn)市場安穩(wěn)健康發(fā)展的通知》下發(fā)，請求增加保障性住房和中小套型普通商品住房的土地供給，加大保障性安居工程建設(shè)力度，進步二套房首付比例，商品住房取得預(yù)售允許證后要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源。政策在短期內(nèi)可以起到增加普通商品住房供給，平抑房價的作用；其長期影響在于從基本上調(diào)劑房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)，平衡市場供求關(guān)系，健全住房保障系統(tǒng)，有利于我國房地產(chǎn)市場安穩(wěn)健康發(fā)展。